2016物业管理师《综合能力》讲义：第五章第四节　经济学基础知识在物业管理中的应用

　　一、需求、供给与局部均衡价格理论在物业管理中的应用

　　物业管理——指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　物业管理是一种有偿服务，具有一般商品的基本特质，所以说，物业管理也是一种商品。

　　作为商品属性的物业管理，(1)具有能满足业主的某种需要的使用价值和自身的价值，(2)可以在物业管理市场上按照竞争机制和价值规律进行交换，以实现其市场价值。(3)物业管理市场价值的实现程度由物业管理服务的内在价值所决定的。

　　但是，由于物业管理服务是一种综合性、服务性很强的特殊产品，其价值的衡量很难定量化。因此，在现实的市场交换中，物业管理市场价值的表现主要是由物业管理的供给和需求关系所决定的，它符合经济学有关需求和供给的一般规律。

　　(一)物业管理需求

　　物业管理需求——指在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格下，对物业管理服务的需求数量。物业管理需求量的大小将直接决定着物业管理市场规模的大小。应理解以下几个方面：

　　(1)物业管理是一种以服务为主要内容的特殊商品，对物业管理的需求可分为①单个业主对物业管理服务的需求和②整个物业管理市场中所有单个个体需求的总和所形成的物业管理市场需求。但是，从现实来看，主要有两种形式：①某个物业管理区域内业主的统一需求和②整个物业管理市场的多样化需求。

　　(2)某一特定物业管理区域内的业主对物业管理服务的需求主要表现在：①物业管理服务内容和②服务水平等方面，这些都是以合同形式在接受物业管理服务前就已确定。

　　(3)对物业管理服务的需求也符合一般商品的需求法则，对物业管理服务内容需求的多少及对物业管理服务水平高低的要求，与物业管理服务的价格呈相反的方向变化。物业管理服务价格高，则对物业管理服务内容需求也会相对减少，对物业管理服务水平要求也会相应地降低。反之，则对物业管理服务需求的服务内容也会较多，服务水平要求也较高。

　　(4)从整个物业管理市场看，如果物业管理服务的价格很高，就可能会迫使一些业主放弃对专业化的物业管理的需求，而实施自管。这样就会使得整个物业管理需求量减少，物业管理市场整体规模也会缩小。

　　(5)对物业管理服务的需求也随着业主的生活条件等改变而会相应发生变化。收入升高，生活水平越高，对物业管理服务需求可能就会越多，要求也会越高。

　　(二)物业管理供给

　　物业管理供给——指在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格水平下，物业管理企业愿意并且能够提供的物业管理服务的规模或数量。应理解以下几个方面：

　　(1)物业管理服务是商品，它和一般商品一样，满足商品供给的一般规律。物业管理企业愿意提供的物业管理规模或数量的大小是和物业管理服务价格同方向变化的。价格越高，物业管理企业越愿意提供服务内容更多、档次与水平更高的物业管理服务。反之，则服务内容越少，档次与水平相对越低。

　　(2)单个物业管理企业所提供的物业管理服务受多种因素影响。如价格、成本、自身实力等。企业实力越强，控制成本能力的优势越突出，则越能体现出更强的竞争力，也就越能够提供规模越大、水平越高的物业管理服务。

　　(3)物业管理市场的总供给是由物业管理市场中所有单个物业管理企业所提供的物业管理加总而成。物业管理市场的总供给规模和水平也决定着物业管理整个市场的规模和水平。从理论上及物业管理发展的长期趋势看，物业管理服务的总供给规模和水平也是受制于物业管理服务总需求的规模和水平。

　　(三)物业管理市场均衡价格

　　当物业管理市场上物业管理服务的总供给量恰好等于市场总需求量时，物业管理市场价格便会达到一种相对静止的状态，便实现了物业管理市场均衡。

　　而当物业管理市场需求量不等于供给量时，即为非均衡。由于价格机制的作用，一旦市场失去均衡，就会产生一种自动恢复均衡的力量。因此，物业管理均衡价格的形成，也是由非均衡逐渐走向均衡的过程。

　　(1)当出现过度需求时，即物业管理需求大于物业管理供给时，此时物业管理市场处于非均衡状态，存在着物业管理服务价格上涨的压力。这种压力主要是来自业主，因为有一部分业主愿意支付更高的价格，而这一更高的物业管理价格又将激励物业管理企业提供更多的物业管理服务，从而逐渐克服过度需求的现象。

　　(2)当物业管理供给量大于市场对物业管理服务需求时，又存在着降价的压力，这种压力主要是来自物业管理企业，因为会有一些物业管理企业愿意在更低价格水平上提供物业管理服务，这一更低的价格水平一方面会激励业主对物业管理服务的更多需求，另一方面也会有一部分物业管理企业由于价格较低而放弃部分物业管理服务的供给。这样就会逐渐克服供过于求的现象。

　　(3)只有当物业管理市场的供给和需求相等时，物业管理市场才实现均衡。此时的物业管理供给量或需求量就是均衡数量，而物业管理市场供给量与需求量相等时的物业管理服务价格就是物业管理市场的均衡价格。