考点十一 商品房预售的条件

　　1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　2.持有建设工程规划许可证;

　　3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

　　4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

　　 考点十二 商品房现售的条件

　　《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”同时要求商品房现售应当符合以下条件：

　　1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

　　2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

　　3.持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　4.已通过竣工验收;

　　5.拆迁安置已经落实;

　　6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

　　7.物业管理方案已经落实。

　　 考点十三 商品房销售合同的主要内容

　　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

　　1.当事人名称或者姓名和住所;

　　2.商品房基本状况;

　　3.商品房的销售方式;

　　4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

　　5.交付使用条件及日期;

　　6.装饰、设备标准承诺;

　　7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

　　8.公共配套建筑的产权归属;

　　9.面积差异的处理方式;

　　10.办理产权登记有关事宜;

　　11.解决争议的方法;

　　12.违约责任;

　　13.双方约定的其他事项。

　　【题例】

　　商品房买卖合同应当明确的主要内容有：(ABCD)

　　A.当事人名称或者姓名和住所

　　B.商品房基本状况

　　C.商品房的销售方式

　　D.交付使用条件及日期

　　E.私有配套建筑的产权归属

　　 考点十四 《住宅质量保证书》的要求和主要内容

　　房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应在住宅交付用户的同时提供给用户《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

　　1.工程质量监督部门核验的质量等级;

　　2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

　　3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：

　　(1)屋面防水3年;

　　(2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;

　　(3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年;

　　(4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年;

　　(5)门窗翘裂、五金件损坏1年;

　　(6)管道堵塞2个月;

　　(7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;

　　(8)卫生洁具1年;

　　(9)灯具、电器开关6个月;

　　(10)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

　　4.用户报修的单位，答复和处理的时限。

　　住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不应低于上述规定的保修期限。

　　【题例】

　　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从()起计算。(B)

　　A.预计房屋之日 B.交付之日 C.建房之日 D.交付后十日

　　 考点十五 《住宅使用说明书》的要求和主要内容

　　《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

　　1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;

　　2.结构类型;

　　3.装修、装饰注意事项;

　　4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;

　　5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

　　6.门、窗类型，使用注意事项;

　　7.配电负荷;

　　8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

　　9.其他需说明的问题。

　　房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任;因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。