物业管理师《物业基本制度与政策》必背点：公有住宅售后维修养护管理

　　《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》(已废止)是住房制度改革中，国家向居民和职工售卖公有住宅初期，建设部制定和颁布的管理规章。该规定根据国家售卖公有住宅的形势和住房制度改革政策，明确了公有住宅售后的维修养护义务和管理责任，对推动住房商品化，保障住宅所有人的合法权利和住用安全，有着重要的作用，至今仍是各地房地产行政管理部门指导、监督公有住宅售后维修养护管理的重要文件。其中对住宅各项使用部位和附属设施设备的划分原则，也是目前商品住宅界定维修养护责任范围的主要原则。

　　(一)住宅各项使用部位和附属设施设备的划分原则

　　住宅与其他物品不同，不仅具有复杂的结构，而且普遍处于共有财产状态。因此区分公有住宅售后的管理责任，首先必须对住宅各项使用部位和附属设施设备提出划分原则，然后才能确定责任主体。

　　1.住宅自用部位和自用设备

　　住宅的自用部位和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气等户表以内的设备和自用阳台。

　　2.住宅共用部位

　　住宅的共用部位，是指住宅承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、楼板、内外墙体和基础，以及外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备设施用房、建筑内的车库等。

　　3.住宅共用设施设备

　　住宅的共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。

　　(二)住宅各部位与设施设备的维修养护责任

　　1.住宅所有人的维修养护责任

　　公有住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护，由住宅所有人承担维修养护责任。住宅所有人可以自行维修养护，也可以委托他人维修养护。

　　2.售房单位的维修养护责任

　　公有住宅出售后，住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，由售房单位承担维修养护责任。售房单位可以自行维修养护，也可以委托其他房地产经营管理单位即物业管理企业，承担维修养护责任。

　　住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用，可以由售房单位按照规定比例向购房人收取。维修养护费用不足时，暂由原售房单位承担。具体收取标准和办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新，按照国家和地方原有规定执行。

　　3.其他责任

　　包括道路、上下水管道、窨井、化粪池、室外泵房、绿化等，住宅建筑以外的市政公用设施，按照政府规定的职责分工负责维修和管理。

　　(三)公有住宅出售后的使用与管理

　　住宅所有人和维修养护责任单位，应当定期对住宅的自用部位、自用设备或者共用部位、共用设施设备进行维修养护，保证居住安全和设备的正常使用，并接受房屋所在地人民政府房地产行政主管部门的指导、监督和管理。

　　住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备。住宅的共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿。

　　住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存人银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护。维修养护费用的使用受该幢住宅各所有人的共同监督。

　　在当地人民政府房地产行政主管部门的指导下，由原售房单位、有关管理部门及相关住宅所有人协商成立民主管理性质的住宅管理委员会，负责组织落实住宅维修养护管理工作;监督维修养护费用的使用;组织制订相关所有人共同遵守的协议;并协助有关部门调解相关所有人之间的住宅纠纷。

　　个人购买的其他住宅的维修养护管理，参照上述规定执行。已经实行物业管理的住宅维修养护管理方式，按照相关规定执行。