第八节　房地产权属登记

　　一、房地产权属登记的概念和作用

　　(一)房地产权属登记的概念与相关情况

　　我国的房地产权属登记，是指由人民政府房地产行政主管部门针对房地产权利人的申请，对申请权利进行审查、登记并颁发相关证件的行为。

　　可以划分为两类，一类是契证登记制度，一类是权证登记制度。

　　1.契证登记制度

　　2.权证登记制度

　　3.我国的房地产权属登记制度

　　我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制度，主要表现有：

　　(1)法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚。

　　(2)对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准，不符要求的不予登记。

　　(3)实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力，是房地产权利人进行房地产活动的凭证。

　　(4)法律确认房地产权属证件效力，撤消权属证件需经法律程序。

　　(二)房地产权属登记的作用

　　1.保护房地产权利人的合法权益

　　2.避免交易风险

　　3.房地产权属登记是房地产管理的基础工作

　　二、房屋权属登记的种类

　　房屋权属登记分为以下几种：

　　(一)总登记

　　总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。各地实施总登记、验证、换证，县级以上地方人民政府应当在规定期限开始之日30日前发布公告。

　　(二)初始登记

　　1.初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种情况。一是新建房屋进行的初始登记;二是集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记;三是城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。

　　2.新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。申请人应当提交的文件有：

　　(1)用地证明文件或者土地使用权证;

　　(2)建设用地规划许可证;

　　(3)建设工程规划许可证;

　　(4)施工许可证;

　　(5)房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

　　3.集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自土地权属性质变更之日起30日内，向登记机关提交土地权属性质变更证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。

　　(三)转移登记

　　转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的;一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;以房地产抵债的。以上情况房屋所有权主体都会发生转移。

　　当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起90日内申请转移登记。权利人申请转移登记，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、当事人身份证明、以及与房屋转让情况相关的证明文件。

　　(四)变更登记

　　(五)他项权利登记

　　他项权利是指当事人针对房屋所设定的，除房屋所有权以外的其他权利。其中既包括担保物权，如抵押权，也包括用益物权，如典权、承租权等。

　　申请房屋他项权利登记，权利人应当自他项权利成立之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书，和设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书，以及相关的证明文件。

　　(六)注销登记

　　注销登记即是指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续。

　　原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起30日内申请注销登记。申请办理注销登记，应当提交房屋权属证书、房屋他项权利证书，以及房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满的有关合同、协议和相关文件。

　　三、房屋权属证书

　　房屋权属证书有以下几种：

　　1.《房屋所有权证》。由房屋所有权人收执。

　　2.《房屋共有权证》。共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书1份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。

　　3.《房屋他项权证》。由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

　　房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。

　　四、房屋权属登记程序与处理规则(了解)