第四节　物业承接查验制度

　　物业承接验收是物业管理的基础工作。

　　一、物业承接查验制度的意义

　　《条例》第二十八条规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。现阶段，我国实行物业承接验收制度具有以下几方面的现实意义：

　　(1)有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。

　　(2)可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。

　　(3)有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。

　　二、物业承接查验的内容

　　物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分：

　　(一)物业管理资料移交

　　《条例》要求物业承接验收时，建设单位向物业管理企业移交下列物业资料：

　　(1)竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。

　　(2)技术资料。包括设备设施的安装、使用和维护保养等资料。

　　(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。

　　(4)物业管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料;有关房屋产权权属的资料;工程验收的各种签证、记录、证明等。

　　(二)物业现场验收

　　物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和物业管理区域环境验收两个方面。

　　1.物业共用部位共用设施设备验收

　　主要涉及以下内容：

　　(1)对给水和暖气管线做打压实验，检查各类阀闸是否灵活，各类配件、支架是否齐全完好，检查排水系统是否通畅;

　　(2)检查相关的仪表、仪器是否齐全、完好，所有设备设施是否符合国家规定的安全标准;

　　(3)消防、采暖、电梯等须有政府认可的专业验收合格证书;

　　(4)空调、发电机、电梯机房、高压泵房等高噪音设备设施是否有环保验收合格证;

　　(5)检查沟、井等附属设施是否符合规定要求。

　　2.物业管理区域环境验收

　　(1)检查道路、围墙是否完整，物业管理区域的甬路是否与大市政主干道正确接通;

　　(2)临时设施及临时用房是否拆除清理干净，场地是否平整;

　　(3)物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站;

　　(4)停车场是否符合交通管理部门要求，有否交通标志和减速设施;

　　(5)绿化是否符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木长势是否良好，有否病虫害。

　　三、物业的保修责任

　　《条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任”。

　　物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。虽然物业管理企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。