第二节　管理规约制度

　　一、业主公约

　　(一)业主公约的概念

　　业主公约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。业主公约作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺，作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守。业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。要形成和谐有序的物业管理秩序，必须充分认识到业主公约起到的重要作用。

　　共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，业主公约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。

　　(二)业主公约的主要内容

　　业主公约的内容主要包括四个方面：

　　(1)有关物业的使用、维护、管理。

　　(2)业主的共同利益。

　　(3)业主应当履行的义务

　　(4)违反公约应当承担的责任

　　(三)业主公约的法律效力

　　(1)业主公约对物业使用人也发生法律效力

　　(2)业主公约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。

　　二、业主临时公约

　　(一)业主临时公约的概念

　　《条例》要求，建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　(二)业主临时公约的制定

　　1.业主临时公约制定的主体

　　业主临时公约一般由建设单位在出售物业之前预先制定，它并不一定能完全体现全体业主的意志，所以这个“业主公约”只是临时存在的，具有过渡性质

　　2.业主临时公约制定的时间

　　《条例》规定建设单位制定业主临时公约的时间为物业销售之前。

　　(三)相关主体的法律义务

　　1.建设单位不得侵害物业买受人的义务

　　2.建设单位对业主临时公约的说明义务

　　3.物业买受人对业主临时公约承诺的义务

　　(四)业主临时公约的内容

　　1.物业的自然情况与权属情况

　　(1)物业的自然情况

　　(2)物业权属情况

　　2.业主使用物业应当遵守的规则

　　(1)遵守相邻权规定”

　　业主临时公约应对以下事项作出约定：①业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业;②业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系;③业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。

　　(2)遵守房屋装饰装修规定

　　①业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

　　②为保证物业管理区域的环境秩序和维护业主装修材料的安全，业主装修房屋时，应当在物业管理企业指定的地点放置装饰装修材料及装修垃圾，业主不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

　　③要求业主应当按照设计预留的位置安装空调，没有预留设计位置的，应当按照物业管理企业指定的位置安装，并按照物业管理企业的安装要求做好噪音及冷凝水的处理。

　　(3)共用部位共用设施设备的使用规定

　　主要应包括以下内容：①业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改;②业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定;③在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

　　(4)使用物业的禁止性规定

　　针对物业管理中业主经常出现的违规行为，业主临时公约应对业主使用物业的禁止性行为作出规定：

　　①损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途;

　　②占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备;

　　③违章搭建、私设摊点;

　　④在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物;

　　⑤违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声;

　　⑥擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;

　　⑦利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

　　⑧违反物业管理区域内饲养动物的有关约定。

　　3.维修养护物业应当遵守的规则

　　(1)物业维修养护中业主应当相互配合与协助

　　(2)涉及公共利益与公共安全的物业维修养护

　　(3)保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理

　　4.涉及业主共同利益的事项

　　(1)全体业主授予物业管理企业行使的管理权利

　　(2)业主承诺按时足额交纳物业服务费用

　　(3)利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定

　　5.违约责任

　　主要应规定以下内容：

　　(1)业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。

　　(2)业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。

　　(3)建设单位未能履行临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时公约向人民法院提起诉讼。