2016物业管理师《物业管理实务》辅导：第七章第四节　共用设施设备外包的选择

　　由于技术的不断发展，共用设施设备的技术含量、复杂化程度也越来越高，对物业管理企业的设施设备管理提出了更高的要求。为了达到最佳和最经济的管理状态，实现共用设施设备系统的维护、保养，物业管理企业要进行综合的评估确认，在此基础上选择和确定适合本企业特点的管理维护方式。目前常见的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。

　　(一)项目外包分析

　　如果物业管理企业采用外包模式，则可从以下几个方面进行综合分析：

　　(1)物业管理企业的管理规模;

　　(2)所管物业中共用设施设备的复杂程度及数量情况;

　　(3)设施设备的生产年代、技术先进程度;

　　(4)政府部门对此类设施设备系统管理的技术、标准要求;

　　(5)自行管理此类设施设备的技术难度、管理风险大小;

　　(6)设施设备生产厂家的技术服务情况，包括维修网点的分布、服务及时性、技术垄断程度等;

　　(7)市场上此类设施设备管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平;

　　(8)本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度，包括从业机构数量情况、技术水平、服务价格、业务规模、企业信誉、经济实力等。

　　(二)承包方评估

　　如果需要将设施设备业务实行外包管理模式，就应选择在服务质量和服务价格方面均满足企业需要的合格承包方。通常要从以下几个方面对承包方进行评估：

　　(1)企业品牌状况;

　　(2)企业规模;

　　(3)资信信誉;

　　(4)技术能力(是否具备相关许可、技术资质证书等);

　　(5)企业质量保证能力(如是否有质量保证体系);

　　(6)管理维护计划、标准;

　　(7)预算价格、付款方式。

　　在评估时应注意：选取多家单位进行综合价格比较;同等条件下原承包方优先;不以价格为惟一选择标准;评估参与人与承包方有特殊关系时应予回避;秉承公开、公正、公平的原则;根据分包项目的内容，选择采取资料审核、现场考察、分项评分、逐级审核、评估会议等方式对承包方进行评估。

　　共用设施设备外包管理合同的签署和外包控制

　　(一)订立外包管理合同应注意的事项

　　由于设施设备的重要性和发生故障所产生的损失和影响可能较大，在合同起草和签订过程中，应特别注意以下几个方面：

　　(1)在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致。

　　(2)在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷。

　　(3)应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验。

　　(4)委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性。

　　(二)外包管理合同实施应注意的问题

　　(1)建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施。

　　(2)建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题。

　　(3)建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。

　　(4)定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同。