房屋及设施设备管理概述

　　房屋及设施设备管理是指对房屋及配套的设施设备的日常运行、维护和管理、大、中、小修及更新改造。

　　(一)房屋的种类和基本组成部分(熟悉)

　　房屋种类的划分

　　(1)按房屋的建筑结构类型和材料可分为四种：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构;

　　(2)按房屋承重受力方式可分为五种：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重;

　　(3)按房屋的层次和高度可分为三种：低层建筑、多层建筑和高层建筑;

　　(4)按房屋的用途可分为四种：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。

　　房屋的基本组成部分：结构部分、装修部分、设施设备部分

　　(1)结构部分包括五部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等;

　　(2)装修部分包括五部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等;

　　(3)设施设备部分包括四部分——水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷、电梯)等项目。

　　(二)设施设备的种类和组成(熟悉)

　　设施设备的种类：供配电、消防、空调、采暖、管道煤气、给排水、电梯、电信和智能化系统

　　供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明

　　消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、喷淋系统、防排烟系统

　　空调：中央空调、局部空调、混合空调

　　采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖

　　给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沉沙井和化粪池

　　电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯

　　电信和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统

　　另外，在物业管理中还可能涉及一些其他的设施设备，如游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等。

　　二、房屋及设施设备管理的基本要求

　　(一)基本要求

　　(1)做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。

　　(2)开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。

　　(二)评价参主要指标

　　房屋及设施设备评价参的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。

　　1. 房屋完好率、危房率

　　房屋完好率=(完好房屋建筑面积+基本完好房屋面积)/房屋总面积×l00%

　　危房率=危险房屋建筑面积/房屋总建筑面积*100%

　　房屋的完损等级分为以下5类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。

　　基本完好房：经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。

　　一般损坏房：需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。

　　严重损坏房：需要进行大修或翻修、改建的房屋。

　　设施设备完好率=完好设施设备数量/全部设施设备总数量*100%

　　房屋及设施设备管理的内容与方法：(掌握内容与方法，是两方面的点)。

　　包括8个方面：(1)使用管理、(2)维修保养、(3)安全管理、(4)技术档案资料管理、(5)采购和零备件管理、(6)工量具和维修用设备的管理、(7)外包管理、(8)技术支持

　　房屋及设施设备的使用管理包括以下两点：

　　(1)正确使用房屋及设施设备。(2)物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作。

　　维修保养的主要内容包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑;损耗或故障时的维修;必要情况下的专业测试;无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。

　　房屋及设施设备的安全管理包括以下三点：

　　(1)树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定。

　　(2)建立健全各类安全管理制度并严格遵守。

　　(3)提供必要的安全和防护装置装备。

　　采购和零备件管理包括以下四点：

　　1.加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量;

　　2.对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道;

　　3.严把采购质量关;

　　4.妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。

　　外包管理主要有两方面的内容：

　　1.将某类设施设备的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等;

　　2.将某类维修(通常是大中修)、改造、更新工程进行外包。

　　技术支持管理的作用有三点：1.降低管理成本、2.提高管理效率和服务质量，3.培养专业技术人才的有效方法。