早期介入与前期物业管理

　　本部分题类型为：单项选择题、多项选择题

　　早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。

　　前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为履行物业服务时止的物业管理阶段。

　　两者的区别(掌握)：早期介入对开发建设单位而言非强制性要求，前期物业服务是强制性的要求，建设单位根据招投标选聘物业服务企业;主要表现在：1、服务内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务;2、服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用，前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。

　　第一节 早期介入

　　早期介入的作用体现在五个方面(熟悉)

　　(1)优化设计、(2)有助于提高工程质量、(3)有利于了解物业情况、(4)为前期物业管理作充分准备、(5)有助于提高建设单位的开发效益。

　　早期介入包括以下五个阶段的内容(要掌握)：可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段

　　早期介入(可行性研究阶段)的工作内容

　　(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;

　　(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;

　　(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;

　　(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;

　　(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

　　规划设计阶段内容

　　(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议;

　　(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;

　　(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;

　　(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

　　要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。

　　对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。

　　)销售阶段内容

　　(1)完成物业管理方案及实施进度表;

　　(2)拟定物业管理的公共管理制度;

　　(3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续;

　　(4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;

　　(5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;

　　(6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。

　　第二节 前期物业管理

　　一、物业管理项目前期运作(掌握)

　　(一)管理资源的完善与优化：包括1.管理用房到位、2.物资配备到位、3.物业管理人员到位

　　(二)管理制度和服务规范的完善

　　(三)确定物业管理单项服务的分包

　　二、工程质量保修

　　物业工程质量保修分为两部分：一是物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分;二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由建设单位负责。

　　前期物业管理的特点(熟悉)

　　(1)前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特点。

　　(2)前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程。

　　(3)此阶段的物业管理也明显呈现管理服务的波动和不稳定状态。

　　(4)经营亏损。前期物业管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态。