物业管理方案的制订

　　一、制订物业管理方案的一般程序

　　(1)组织各部门人员参与物业管理方案的制订。　　　　(2)获取招标物业项目的相关信息及资料。

　　(3)分工、协作。　　　　　　　　　　　　　　　　　(4)确定组织架构和人员配置。

　　(5)测算物业管理成本。　　　　　　　　　　　　　　(6)制订详细的操作方案。

　　(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。　　　　(8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。

　　(9)排版、印制、装帧。

　　二、制订物业管理方案的要求

　　(1)必须响应并符合招标文件。　　　　　　　　　　(2)方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。

　　(3)对招标文件要求作出的实质性响应。　　　　　　(4)制订物业管理服务费用价格必须合理。

　　三、制订物业管理方案的要点及方法

　　(一)物业管理方案的基本内容

　　物业管理方案的基本内容主要包括(记忆)：

　　1、招标物业项目的整体设想与构思、　　　　　2、管理方式与运作程序、

　　3、组织架构与人员配置、　　　　　　　　　　4、管理制度的制订、

　　5、档案的建立与管理、　　　　　　　　　　　6、早期介入及前期物业管理服务内容、

　　7、常规物业管理服务综述、　　　　　　　　　8、费用测算与成本控制、

　　9、管理指标与管理措施、　　　　　　　　　　10、物资装备与工作计划等。

　　上述各项内容按其在物业管理投标活动中所起的作用可分为以下几个方面。

　　1.关键性内容

　　(1)项目的整体设想与构思(包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定);

　　(2)组织架构与人员的配置;

　　(3)费用测算与成本控制;

　　(4)管理方式、运作程序及管理措施。

　　以上是体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容。

　　2.实质性内容

　　(1)管理制度的制订;　　　　　　　　　　(2)档案的建立与管理;　　　　　　　(3)人员培训及管理;

　　(4)早期介入及前期物业管理服务内容;　　(5)常规物业管理服务综述;　　　　　(6)管理指标;

　　(7)物资装备;　　　　　　　　　　　　　(8)工作计划。

　　以上内容一般是对招标文件中物业管理服务需求的具体响应，也是具体实施物业管理各项服务的实质性方案。

　　招标物业项目的整体设想与构思包括以下五点内容：

　　(1)项目简介、(2)客户服务需求分析、(3)项目的可行性研究与定位、(4)物业管理服务的重点及难点、(5)物业管理服务模式

　　物业管理方式与运作程序一般由：组织架构的设置、流程与支持系统的设计和管理机制的确定等三方面内容组成。

　　工作计划的制订大体可以分成三个阶段，即筹备期、交接期和正常运作期。

　　一般而言，居住类型的物业的重点主要集中在基础性的物业管理服务内容层面;商用类型的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理等方面;公用事业类型的重点及难点主要在于确保公用设施无故障的正常运行，对紧急事件的预防与处理(包括恶性犯罪事件、重大事故、自然灾害等)。

　　补充知识：《前期物业管理招标投》

　　第四条　前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第十九条　通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　第二十二条　投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　第三十条　评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

　　第四十四条　本办法自2003年9月1日起施行。