物业的承接查验

　　物业的承接查验发生在物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。

　　例5：新建物业的承接查验发生在( A ) 向物业服务企业移交物业的过程中

　　A 建设单位 B 业主大会 C 产权单位 D 监理单位

　　二、新建物业查验的主要内容与方式(掌握)(略)

　　三、承接查验所发现的问题(熟悉)

　　发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成设计缺陷;施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料;验收检查不细、把关不严;建材质量不合格;建设单位管理不善;气候、环境、自然灾害等其他原因。对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序如下所示。

　　(一)收集整理存在问题

　　(1)收集所有的《物业查验记录表》;

　　(2)对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表;

　　(3)将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。

　　(二)处理方法

　　工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。

　　从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：

　　第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责。

　　第二类是由于规划、设计考虑不周到而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计、改造或增补相应设施。

　　(三)跟踪验证

　　为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应督促建设单位处理。

　　物业管理机构更迭时的承接查验

　　一、物业管理机构更迭时物业查验的内容(掌握)

　　物业资料情况：除检查的设计承接查验新建物业的相关资料以外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行交流;

　　物业共用部位、共用设施设备及管理现状：

　　1、建筑结构及装饰装修工程的状况;

　　2、供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备;

　　3、保安监控、对讲门禁设施;

　　4、绿化及设施;

　　5、清洁卫生设施;

　　6、停车场、门岗、道闸设施;

　　7、室外道路、雨污水井等排水设施;

　　8、公共活动场所及娱乐设施;

　　9、其他需了解查验的设施、设备。

　　各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况：包括物业费、停车费、水电费、其他有偿服务费收取和支出，维修资金的收取，使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。

　　其他内容：物业管理用房、产权属所有业主的设备、工具、材料。与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电合同、协议等。

　　物业管理工作的移交(熟悉)

　　物业管理工作的移交既涉及国家政策法规，又涉及物业管理各方的权益，还直接影响到物业管理活动能否正常运行，因此，物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工作分为三种情况;

　　一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业;

　　二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业;

　　三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。

　　注：移交工作三种情况也是经常出题的考点。

　　新建物业的移交(熟悉)

　　移交双方：移交方：物业的开发建设单位，承接方：物业服务企业;

　　移交的物业资料：产权资料、竣工验收资料、设计施工资料，机电设备资料、物业保修和物业使用说明资料，业主资料;

　　移交的对象：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单。

　　物业管理机构更迭时管理工作的移交(熟悉)

　　1.移交双方：原有物业管理机构业主大会或物业产权单位移交;业主大会或物业产权单位向新的物业服务企业移交。移交方和承接方较清楚;

　　2.物业资料：

　　(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

　　(2)业主资料包括：业主入住资料(入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片)、房屋装修资料，(装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。)

　　(3)管理资料包括：各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等给类服务质量的原始记录。

　　(4)财务资料包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代手代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料记录、其他需移交的各类凭证表格清单。

　　(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。

　　(6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。

　　(7)其他需要移交的资料。

　　3.物业共用部位及共用设施设备管理工作移交：

　　(1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备。(消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等)

　　(2)共用配套设施，包括环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等);

　　(3)物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、仓库等。停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。

　　4.人、财、物的移交与交接：

　　(1)人员。

　　(2)财务。移交双方应做好财务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。

　　(3)物质资产。物质资产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物质资产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。

　　5.办理交接手续：

　　(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度;

　　(2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结请的费用(如业主拖欠物业服务费)应明确收取、支付方式;

　　(3)确认原有物业管理企业退出或留下人员名单;

　　(4)提出遗留问题的处理方案。

　　6.注意事项：

　　(1)明确交接主体和次序

　　(2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点。

　　(3)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建筑单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

　　(4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。

　　例7：物业管理工作的移交中，一下属于新建物业的移交对象是( A )

　　A 共用设施设备 B 机电设备资料 C 竣工验收资料 D 设计、施工资料