物业管理合同(重点章节)

　　前期物业服务合同

　　一、前期物业服务合同的概念(掌握)

　　前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业管理企业就前期管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授予开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业管理企业，也涉及到业主。

　　二、前期物业服务合同的主要内容(掌握)

　　合同的内容就是合同的条款，是合同对当事****利义务的具体规定。前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业管理企业之间的权利义务关系，包含以下几个主要部分。

　　(一)合同的当事人

　　物业服务合同的当事人就是建设单位(甲方)与物业管理企业(乙方)，其中建设单位以及物业管理企业一般都是法人组织。

　　(二)物业基本情况

　　物业的基本情况包括物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积等方面的内容。

　　(三)服务内容与质量

　　服务内容主要包括：物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理;物业共用部位和相关场地环境管理;车辆停放管理;公共秩序维护、安全防范的协助管理;物业装饰装修管理服务;物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。

　　(四)服务费用

　　服务费用包括：物业服务费用的收取标准、收费约定的方式(包干制或酬金制);物业服务费用开支项目;物业服务费用的缴纳;酬金制条件下，酬金计提方式、服务资金收支情况的公布及其争议的处理等。

　　(五)物业的经营与管理

　　物业的经营与管理包括：停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法;物业其他共用部位共用设施设备经营管理经营与管理。

　　(六)承接查验和使用维护

　　承接查验和使用维护的主要内容包括，执行过程中双方责任义务的约定。

　　(七)专项维修资金

　　专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、统筹和管理。

　　(八)违约责任

　　这部分内容主要包括违约责任的约定和处理、免责条款的约定等。

　　(九)其他事项

　　其他事项主要包括合同履行期限、合同生效条件、合同争议处理、物业管理用房、物业管理相关资料归属以及双方认为需要约定的其他事项等。

　　三、签订前期物业服务合同应注意的事项(熟悉)

　　(一)物业的承接验收

　　物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期服务活动的重要环节，前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定。而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，无需在合同中约定。

　　(二)物业服务的费用

　　前期物业服务合同涉及的费用种类多，情况复杂，支付主体及责任容易混淆，易造成矛盾，必须在合同予以列明。例如，应当由建设单位支付的费用不能转嫁给业主;对于由业主支付的费用部分，则应当注意是否符合国家法律法规的要求，应当在物业销售前予以明示或约定。

　　(三)前期物业服务合同的解除或终止

　　前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业管理企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。因此，有必要在前期物业服务合同中对解除合同的条件作出明确约定。

　　例13：签订前期物业服务合同应注意的事项(ADE )

　　A 物业承接查验内容、标准和责任 B 违约责任 C 物业的经营与管理 D 物业服务的费用明细 E 前期物业服务合同的接触或终止的条件

　　物业服务合同(略)

　　业主公约(熟悉)

　　一、业主公约的概念

　　业主公约是指由业主大会制订、全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。

　　二、业主公约的制订与宣传(熟悉)

　　物业销售之前，由建设单位制订业主临时公约。在此阶段，物业管理企业可协助建设单位按国家物业管理相关法规和示范文本制订业主临时公约。

　　物业销售阶段，物业管理企业应及时提示建设单位，在签订物业买卖合同时，将业主临时公约向物业买受人明示并予以说明。同时，要求物业买受人对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　物业入住阶段，物业管理企业可通过张贴、资料发放、社区论坛、墙报宣传等多种形式向业主广泛宣传业主临时公约，力求家喻户晓。

　　首次业主大会召开，业主公约正式订立，物业管理企业应进一步加大宣传力度，充分利用业主公约的自我约束机制规范业主和物业使用人的行为，自觉维护公共利益，营造和谐氛围。

　　2011年本部分真题再现：

　　1. 关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在(D)文件中。

　　A.大厦管理规约

　　B.住宅使用说明书

　　C.员工行为管理规定

　　D.物业服务合同

　　2. 物业销售阶段，建设单位在与购房人签订物业买卖合同时，应当将( D )向物业买受人明示并予以说明，物业买受人应予以书面承诺。

　　A.物业服务合同

　　B.管理规约

　　C.服务标准

　　D.临时管理规约