早期介入与前期物业管理

　　早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议，其可以由物业管理企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。

　　早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择。早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在(掌握)：

　　一是内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理服务;

　　二是服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。

　　例1：早期介入与前期物业管理的主要区别是( BC )

　　A 服务的阶段不同 B 内容作用不同 C 服务的对象不同 D 服务时间不同 E 服务的质量不同

　　例2：早期介入服务的对象是( B )，并由其根据约定支付早期介入服务费用。

　　A 全体业主 B 建设单位 C 物业产权人 D 业主大会

　　1.早期介入的作用(熟悉)

　　(一)优化设计

　　人们对物业的品位和环境要求除了要执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全、舒适等因素。物业管理企业可从业主(或物业使用人)及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。

　　(二)有助于提高工程质量

　　在物业的建设过程中，物业管理企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，避免在日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。

　　(三)有利于了解物业情况

　　对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工作之一，要做好这方面的工作，必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业管理企业可以通过早期介入，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等，充分了解所管辖物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数，“对症下药”。

　　(四)为前期物业管理作充分准备

　　物业管理企业可以利用早期介入的机会，逐步开展制订物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计、招聘人员、实施上岗培训等前期物业管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。同时，通过在早期介入过程中与各方的磨合，理顺与环卫、水电、通信、治安、绿化等部门之间的关系，为日后管理建立畅通的沟通渠道。

　　(五)有助于提高建设单位的开发效益

　　早期介入是物业管理企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业管理企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。同时，建设单位还可以通过引入高水平的物业管理咨询提升自身的品牌。

　　2.早期介入的内容(掌握)

　　可行性研究阶段：

　　(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;

　　(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;

　　(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;

　　(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;

　　(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

　　规划设计阶段：

　　(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议;

　　(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;

　　(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;

　　(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见

　　建设阶段：

　　(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。

　　(2)配合设备安装、确保安装质量。

　　(3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。

　　(4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

　　销售阶段：

　　(1)完成物业管理方案及实施进度表;

　　(2)拟定物业管理的公共管理制度;

　　(3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续;

　　(4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;

　　(5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;

　　(6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。

　　竣工验收阶段：

　　这一阶段的内容主要是参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收;在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收;在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。

　　例3：在物业开发项目竣工验收阶段，早期介入的内容包括( ABC )

　　A 在工程竣工后，参与综合竣工验收

　　B 在各单项工程完后后，参与单项工程竣工验收

　　C 在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收

　　D 拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续

　　E 派出相关咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务

　　前期物业管理

　　一、物业管理项目的前期运作(掌握)(一般了解)

　　(一)管理资源的完善与优化

　　在物业管理实践中，往往在业主入住之前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业管理企业人员，设置了办公场所和进行了物质配备，但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需不断进行调整，具体内容如下：

　　1、管理用房到位

　　建设单位按规定将管理用房移交给物业管理项目机构。物业管理企业对管理用房进行合理划分和必要装修，成为项目管理机构固定的管理用房。

　　2、物质配备到位

　　一个新的物业管理项目运作需要配备的物质较多，在项目开始运作的时候，一般只配备了其中的一部分。在前期物业管理过程中，应根据实际需要逐步配备到位。

　　3、物业管理人员到位

　　物业管理人员到位的主要内容包括：

　　(1)补充人员;

　　(2)对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能;

　　(3)对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构;

　　(4)加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。

　　(二)管理制度和服务规范的完善

　　在前期物业管理项目进行管理时，物业管理项目机构应根据实际管理情况对已制订的管理制度和服务规范进行调整、补充和完善。

　　(三)确定物业管理单项服务的分包

　　对具体物业管理项目进行管理时，物业管理企业可以根据企业的自身情况和需要来确定是否将部分单项服务分给社会专业服务公司。对分包的服务项目，要进行市场调查、筛选，确定符合自己要求的分包单位。

　　二、工程质量保修

　　三、前期沟通协调

　　四、前期物业管理的特点(熟悉)(略)