物业管理招投标

　　1、物业管理招投标的概念(掌握)

　　物业管理招标：

　　概念：是物业管理服务产品预购的一种交易形式，即由物业的建设单位、业主大会或物权所有人(以下简称招标人)根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为

　　主体：一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。分几种情况，业主大会成立前(物业建设单位)、成立后(业主大会)的主体，重点基础设施或大型公用设施的物业(政府国有资产管理部门)。

　　物业管理投标

　　概念：是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求和标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

　　主体：一般是指具有符合招投标条件的物业管理企业或专业管理公司(以下简称投标人)。专业管理公司通常是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业。

　　例7：物业管理招标主体有( ABCDE )

　　A 物业的建设单位 B 业主大会 C 物业产权人 D 单一业主 E 政府机关或物业产权部门

　　2.物业管理招标类型(较熟练)

　　例8 ：按照物业的不同类型，可以将物业管理招标分为( AD )

　　A 住宅物业招标 B 整体项目招标 C全权管理项目招标 D 非住宅羡慕招标 E 业主大会为主体招标

　　3.物业管理招标的方式(掌握)

　　公开招标和邀请招标两种形式

　　例9：物业管理招标的方式中，( D )的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标。

　　A 直接招标 B 简洁招标 C 邀请招标 D 公开招标

　　4.物业管理招标的内容(掌握)

　　(二)、早期介入和前期物业管理阶段的招标内容：

　　1.对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议;

　　2.对投标物业设施设备的合理性及建筑材料选用提供专业意见;

　　3.对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督;

　　4.提出投标物业的其他管理建议;

　　5.参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见;

　　6.设计物业管理模式，制定员工培训计划;

　　7.对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案;

　　8.建立服务系统和服务网络，制定物业管理方案;

　　9.办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。

　　(二)常规物业管理招标内容：

　　1.项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等;

　　2.房屋及公用设施设备的管理;

　　3.环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等;

　　4.客户管理、客户服务和便民措施;

　　5.精神文明建设;

　　6.物业的租赁经营;

　　7.财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。

　　招投标的策划和实施：

　　1.物业管理招标投标的基本原则(了解)

　　1、物业管理招标由招标人依法组织实施。(要公平对待每一个投标人)

　　2、依法选择评标委员会委员及公正地开展各项评标程序。

　　3、招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开。

　　4、在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。不得有以下行为：

　　(1)招标人不得事先预定中标单位，不得用其他行为影响或引导评标委员;

　　(2)招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同;

　　(3)投标人不得有舞弊行为，损害国家、社会及其他人的合法权益;

　　(4)投标人不得贿赂评标委员或采取其他不正当行为中标。

　　2.物业管理招标的条件(熟悉)：

　　主体条件：

　　招标人为业主委员会，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开;

　　招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定和其他条件;

　　招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经过相关产权部门的批准授权。

　　招标活动组织分两种情况：(1)招标人自行组织招标;(2)招标人委托招标代理机构办理招标。

　　项目条件：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主顾部门批准，可采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　3.物业管理招标的程序(熟悉)

　　(1)成立招标小组

　　招标人在政府房地产行政主顾部门指导、监督下，成立招标领导小组，确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程可能出现的问题和不确定风险进行预测。

　　(2)编制招标文件

　　招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。(编制具体内容做了解)

　　(3)公布招标公告或发出招标邀请书

　　招标人采取公开招标的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时找住宅与房地产信息网和物业管理协会网上发布招标公告。招标公告应该载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文书的办法等。

　　招标人采取邀请招标方式的，应向3个以上物业管理服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含招标公告载明的事宜。

　　(4)发放招标文件

　　招标文件的发放应当按照招标公共或投标邀请函规定的时间、地点向投标方提供，也可以通过网络下载的方式进行。除非不可抗拒因素外，不得终止招标。

　　(5)投标申请人的资格预审

　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公共或者投标邀请书中载明预审的条件和获取资格预审文件的办法。经过资格预审的招标人应向投标人发出资格预审合格通知书。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由投标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

　　(6)接受投标文件

　　(7)成立评审委员会

　　评审委员会委员由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理专家人数不得少于成员总数的2/3。

　　(8)开标、评标和中标

　　开标：应在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;

　　评标：评标由评标委员会负责，除现场答辩外，其他程序应在严格保密的情况下进行;

　　中标：招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标人应当自确定中标之日起15日内向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。

　　例10：物业管理招标程序中，以下关于中标及签订合同的表述，错误的是( D )

　　A 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有为中标的投标人，并返还其投标书。

　　B 招标人应当在投标有效截止时限30日前确定中标人。

　　C 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

　　D 招标人和中标人应当自中标通知书发出15日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

　　例11：如若采取邀请招标，应至少向 ( B )个企业发出投标邀请申请

　　A 2 B 3 C 4 D 5

　　4.物业管理投标的条件、程序与策略技巧(熟悉)(略)