收益性物业的租赁管理

　　(一)影响收益性物业租赁市场的主要因素

　　1、城市宏观经济环境。城市宏观经济环境是指城市的总体经济环境。如该城市的国民生产总值、国民收入、国民经济增长率等反映国民经济状况的指标;当地的消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数等描述社会消费水平和消费能力的指标;该城市进出口增长情况、外资企业新增加数量等反映高档物业需求的指标以及当地的经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等产业政策方面的情况等。

　　城市宏观经济环境情况的好坏，首先直接决定着是否有足够的、具有一定支付能力的租户来租赁该城市的物业，包括商业物业、办公物业以及高档公寓物业、中低档居住物业等等。其次，宏观经济环境的状况，也是房屋租金水平高低的决定者。宏观经济形势看涨，各行各业发展迅速，市场对出租的房屋需求旺盛，必然会促使房屋租金提高，反之，房屋租金就会走低。最后，宏观经济环境的状况还是房屋租赁期限长短的重要影响因素。如果宏观经济形势看好，租户就希望通过签订一个长期不变的合同来获取某些利益，而房屋出租者则希望尽量签订短期租赁合同或增加提高租金的条款等等。

　　2、房屋出售市场情况。房屋出售市场情况包括两个方面：第一，房屋出售市场供给情况，如待建、新建与存量待售、已售房屋的名称、地区、数量类型、档次、配套设施、价格、物业管理单位、成交条件(预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条款等)、出售时的房龄和状况以及开发单位和调查日期等项目。第二，房屋出售市场需求情况，包括客户资料和需求状况。就客户资料来说，主要包括客户的单位名称、职业或从事的行业、地区、收入水平、购买用途、购买心理特征、对承租房屋的看法以及对出售物业的品质、价格、地区、配套等方面的需求。

　　房屋市场需求状况，主要是指客户对出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等。房屋出租市场与房屋出售市场是密切联系在一起的。房屋出售市场产品质量好、位置优、配套全、价格低，则必然会吸引大量消费者去购买，而租赁市场就会因此而减少一些承租客户;反之，如果房屋出售市场没有真正适合消费者需要的房屋产品，比如价格太高、配套不全、位置欠佳等，则消费者就会转而到房屋出租市场去承租自己满意的房屋等等。

　　所以，在分析和预测物业出租市场时，一定要注意分析房屋出售市场，并努力把两者结合起来。这样才有可能准确地把握物业出租市场的现况与未来发展趋势。

　　3、房屋租赁政策法规环境。房屋租赁政策法规包括直接规范房屋租赁管理的政策法规规定，如《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及间接影响房屋租赁的相关政策法规规定，比如《城市公有房屋管理规定》、《城市私有房屋管理条例》等。

　　房屋租赁政策法规是决定或影响城市居民或城市单位是否租赁房屋、租赁什么类型的房屋、租赁多大规模房屋以及租赁期限的主要因素。比如，若规定国有单位不能租赁私有房屋办公，则这些单位就不会租赁私有房屋等等。另外，房屋拆迁管理办法也间接影响房屋租赁市场情况，如规定的拆迁补偿费标准比较低，而房屋出售市场的售价比较高，则被拆迁的住户就很有可能短期或长期租赁房屋居住而不是直接到出售市场购买住房等。

　　(二)收益性物业争取租户的措施与方法

　　1、物业管理企业争取租户的措施。物业管理企业为了将房屋尽可能快捷、有效地出租出去，需要采取主动的措施去寻找和争取租客。这些措施包括：

　　(1)发布广告。广告有多种形式，如做标志牌、在报纸期刊上做宣传，或通过广播电视，或用信函、宣传手册、传单和网址，或通过赞助体育比赛、戏剧、音乐会等形式。但需要注意的是，做广告时一定要考虑到租赁房屋的类型、档次以及相应的潜在租户的类型，以便能够用最少的广告成本开支争取到最多的潜在租户。

　　(2)“免费”或优惠。如可以提供一次免费旅行、免费使用俱乐部的机会等。也可以在广告中声明前若干位签约者可免收第一个月的租金，或在一个特定的时期内有某种优惠或向光顾物业的客户发送礼品等。

　　(3)引导参观。通过引导潜在租户参观，来使其对待租房屋产生兴趣和需求。参观中工作人员不仅要突出不同物业的优点，并且要说明他们所能提供的服务，如保洁方面、便利服务方面、设备的维修保养和常规操作情况以及管理的方针和行为规范等。

　　(4)建立租售中心。使用合适的租售中心会增加潜在租户的询问率，从而提高出租的可能性。租售中心要有完整的装修并带有极富吸引力的家具，以使潜在租户看到完成后房屋的情况。但当市场强劲时，一般不需要精心布置这样的租售中心。

　　(5)与独立的房地产代理商、经纪人合作。房地产代理商、经纪人往往具有丰富的推销经验，了解市场的供求状况，并且具有广泛的客户网，借助于他们的力量往往可以事半功倍。特别是在出租一个新的战相当规模的物业时，与他们的合作会特别有效。

　　2、物业管理企业了解租户情况的方法。

　　(1)开展潜在租户的登记。让每一个前来咨询或参观房屋的潜在租户填写一份来客登记表。登记表中应包括潜在租户的姓名、单位、住址与办公地点、联系电话、从事行业、收入水平、员工数量、所需房屋的类型和面积、扩租的可能以及需要的特殊物业管理服务等等。

　　(2)核对潜在租户的身份。尤其是零售性的商业用房，如混合租赁的零售购物中心，租户做何种生意非常重要，它关系到该租户能否与其他租户协调，如有些租户就要求同在一个购物中心限制有竞争性的租户等等。

　　(3)调查租户的租赁经历和资信状况。通过多种形式的调查，了解潜在租户的过去租赁历史，尽量寻找租赁历史稳定可靠、租赁期较长的租户。通过调查还可以得到所需要的潜在租户的以往信用资料，从租户以往的拖欠记录中了解潜在租户的资信状况。对那些有拖欠赖账史的潜在租户可不予考虑。

　　(三)收益性物业租赁的特点

　　收益性物业租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，具有以下特点：

　　1、商业物业租赁不转移物业的所有权。商业物业租赁只转移物业权属中的使用权，不转移物业所有权。因此，承租人拥有的是占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有，而且这种权属转移是有期限的，一旦租赁期满，承租人有义务将房屋出租权利归还出租人。

　　2、租赁的标的是作为特定物的物业。商业物业租赁的标的是特定物而不是种类物。房地产租赁的标的必须是特定的，不能像大多数其他产品一样可以以同类物来代替，出租人在提供房屋时，只能按合同的规定出租，而不能用其他的同样房，包括其他区域、地段的房屋代替。租赁合同终止后，承租人必须将房屋奉还。因此，在租赁合同中必须对标的物做详细的区别性的描述。

　　3、物业租赁关系是一种经济要式契约的关系。物业租赁关系是一种经济的关系，应体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约必须是要式合同，而且是法定要式合同。我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式，而且必须登记备案。

　　4、物业租赁关系不因所有权的转移而中止。在物业租赁的有效期内，即使出租人物业的所有权发生转移，原租赁关系仍然有效，物业新所有权人必须承担物业原所有人在租赁合同中确定的义务，尊重承租人的合法权益。

　　5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。租赁作为一种民事法律行为，对其主体租赁双方都有相应的法律要求，其表现为：租赁双方必须具有民事行为能力;出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人;要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我国规定机关、团体、部队及其他企事业法人不得租用或变相租用城市私房，外国人不能租用内销房等等。

　　(四)收益性物业租赁管理模式

　　根据商业物业业主对物业管理企业的委托内容与要求的不同，物业管理企业对商业物业租赁采用不同的管理模式。

　　1、包租转租模式。物业管理企业在接受业主对物业管理的委托时，将出租物业全部或部分包租下来，然后负责转租，即由物业管理企业零售出租。

　　包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。包租按惯例在租金上应有所优惠。在租赁市场不景气或不容易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。

　　物业管理企业此时既要承担商业物业的租赁经营，又要负责物业的管理服务工作。除赚取一般物业管理正常收取的管理费用之外，还将从承租活动中获取一定的批零差价利润。但以固定的租金包租的物业管理企业，一旦不能全部将物业出租，或空置率过高，将自行承担风险。关键是批零差价的确定，要充分考虑到空房率，避免或减少风险。

　　2、出租代理模式。商业物业业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理与服务。物业管理企业只获取佣金，佣金的计算与出租物业的多少成比例。

　　出租代理模式，业主同样不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入，在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模式。此时，物业管理企业按委托代理合同，从事租赁活动及租赁过程中的管理和服务，并根据合同承担一定的责任，如管理不善或租赁活动的失误都将受到惩罚，但风险较小，尤其是空置房对业主的影响大，对物业管理企业影响小。物业管理企业所获得的收益主要是管理和服务费用。在经营租赁活动中，物业管理企业得到的只是佣金。

　　3、委托管理模式。商业物业业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介入，业主将物业管理服务工作委托给物业管理企业负责，这种模式与多业主楼宇物业管理中所做的工作近似，但物业管理企业届时所面对的不是诸多业主，而是一个业主和诸多承租人。

　　委托管理模式，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获得全部租金收入。物业管理企业负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险，经租中的风险完全由业主承担，因此经租所获得的利润与物业管理企业无关，它只获取物业管理和服务的费用。

　　(五)收益性物业的租赁合同

　　1、物业租赁合同的概念。物业租赁合同是出租人与承租人签订的、用于明确租赁双方权利义务关系和责任，以物业为租赁标的的协议，是一种债权合同。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利和义务做出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题共同遵守的准则。

　　2、物业租赁合同的法律特征。

　　(1)物业租赁合同是双务合同。双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。这类合同的每一方当事人既是债权人又是债务人，而且互为等价关系，即双方各自享有的权利和负有的义务，正是对方应尽的义务和享有的权利。双务合同的主要意义在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同义务的情况下，无权请求对方履行义务而自己只有权利，否则就成了单务合同。

　　(2)物业租赁合同是有偿合同。有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。有偿合同大多数是双务合同。区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于确定当事人履行合同义务时应达到和完成的程度及违约责任大小。一般而言，有偿合同义务的履行，其完成程度要高于无偿合同，有偿合同义务的违约责任比无偿合同义务的违约责任要重。

　　(3)物业租赁合同是要式合同。要式合同是相对不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为要式合同，否则为不要式合同。要式合同由法律直接规定的，称为法定要式合同;法律无明文规定的，只是当事人约定必须履行特定方式和手续的合同，称为约定要式合同。房屋租约是法定要式合同。房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，没有书面合同的租赁行为不受法律的保护。

　　(4)物业租赁合同是继续性合同。物业租赁当事人双方的权利和义务，均与合同的存续期相关，租赁时间是合同的基本元素，因而房屋租赁合同属于继续性合同。

　　3、物业租赁合同的主要条款。

　　(1)当事人姓名或名称及住所。租赁合同是房地产权益的转让证书，它必须包括租赁双方的姓名并且有承租户和业主(或授权代表)签名。如果租赁当事人是一个组织或公司，则必须有该组织或公司的名称并有该组织或公司的法人代表签名及公章。当事人的住所也是合同的必要要素之一，法律上判定租赁当事人之间的有关通知送达都是以合同上的地址为准。

　　(2)物业的坐落、面积、装修及设施状况。

　　①该条款是对出租物业的描述。如果出租物业包括了土地，则在合同中必须有精确的法律描述，如果出租物业只是一栋大楼的一部分，则写明大楼的地址及房间号码已足够。

　　②对于商业铺面，最好是除了地址、号码的描述以外还必须有租户对使用公共部位如电梯、楼梯、大厅、停车场位置以及走廊等处的使用权的描述，除此以外还要有一张表示铺面位置的平面图附在租约后面。

　　③物业描述中可能规定了对租赁空间的间隔、装饰、设施方面的要求以及费用的分担方法。有时这些具体的要求会使租赁合同显得冗长而复杂，这样租赁双方可另立一个补充合同作为正式合同的有效附件。

　　(3)租赁用途。租赁用途是租赁合同中的一个重要条款，是指合同规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质来使用房屋，不得变更使用用途，确须变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。

　　在写字楼等物业租约中流行的一条限制性条款是限制承租人使用房屋时只能用于租赁合同规定的用途，而不能用于其他目的，这些限制性条款的用词必须清楚和不含糊。因为法院是根据限制性条款的含义来解决任何争端的。如果没有书面的限制性条款，承租人可以将房子用于任何合法的用途。对于多用户大楼来说，限制房屋用途的另一方法是“大楼管理规则”，它规定了更为详细的处理日常事务的方法，如承租户如何使用公共场所、停车场和大楼的运营时间，这些规则是为了保护物业的良好状态，维护物业的声誉和安全而设计的。

　　(4)租赁期限。作为严格的租赁行为必须有明确的租赁期限。租赁期限的表达应完整、明确，写明开始与终止日期，并说明整个期限的时间长度。

　　①出租人应当按照租赁合同规定的期限将出租房屋交给承租人使用，租赁期满后，出租人有权收回房屋。出租人在租赁合同期满前需收回房屋时，应当事先征得承租人同意，并赔偿承租人损失，承租人有义务在房屋租赁期满后返还承租的房屋。如需继续租用原租赁的房屋，应当在租赁期满前征得出租人同意，并重新签订租赁合同。

　　②在写字楼等商业物业的租赁时，租赁期限的条款中常常涉及续租的优先权条款。此条款给予承租户在规定的条件下，有权续约一定时间。优先权条款一般都规定了承租户提前通知的时间要求，也规定了通知形式、递送方式、通知接受人、续约的期限以及租金等。

　　③某些租赁合同的租赁期限条款还常常包含了允许承租户在支付罚金后可提前终止租约的内容。有的租赁合同中还有在租赁期限到期后给予承租户优先购买该物业的权利。

　　(5)租金及支付方式。租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时，租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外，不得收取其他费用。承租人应当按照合同规定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取滞纳金。

　　(6)房屋的修缮责任。租赁双方必须在租赁合同中明确列出各自的修缮责任。按照一般房屋出租惯例，租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。

　　房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。

　　租赁合同还应说明，如果房屋在租赁期内被出售，业主的责任在出售之日结束，除了承担将保证金归还承租方或转移给新的业主的责任以外，其他责任均由新的业主承担。

　　(7)转租的规定。

　　(8)变更和解除合同的条件。

　　(9)违约责任。主要是阐明租赁双方在违背租赁合同时所应承担的法律和经济责任。

　　(10)当事人约定的其它条款。租赁合同中当事人可根据各自的情况和要求以及市场的情况，商定一些双方同意的条款。

　　①税收与保险费的分担。目前越来越多的租约包括一个“税收分担”的条款。这个条款要求承租方除了支付租金外，还要按一定的比例分担任何税收的增加(如房地产税)。很显然这种税收分担条款对出租方的投资是极有价值的保护。保险费的分担也有类似情况。

　　②改建的规定。通常大多数租户的改建被认为是固着物而成为物业的一部分。在租赁结束时改建就作为物业不可分割的部分归出租方所有。

　　③保证金。一般租约要列出保证金的数量和种类，以及什么条件下进行补充，保证金的使用方法以及保证金的利息归属。有关保证金，各地的规定不同，物业管理企业应注意当地有关保证金的规定。

　　(六)物业租赁双方的权利与义务

　　1、出租方的权利与义务。

　　(1)出租方的权利。出租方享有以下权利：

　　第一，有按期收取租金的权利。租金收入是实现房屋价值和房屋修缮资金的来源。按照合同规定的租金标准收取租金是出租人的一项基本权利，对租金拖欠者，要收取滞纳金。随着房屋条件与市场行情的变动，出租人在遵守合同条款的前提下有权对租金进行调整。

　　第二，有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利，包括对改建装修、转租的否决权。承租人在使用房屋过程中，不得擅自拆改，私搭乱建，损坏房屋结构和附属设备，不得擅自改变房屋使用性质。承租人也不得利用承租房进行非法和损害公共利益的活动。出租人有权制止承租人的违法和违约行为，并要求恢复原状或赔偿经济损失。

　　第三，有依法收回出租房屋的权利。房屋定期租赁的，在租赁期满后，出租人有权收回;不定期的，出租人要求收回房屋自住的，在安排了承租人的搬迁后，一般应当准许。承租人如有违约、违法、无故长期空置、拖欠租金等情况出现，出租人有权提前收回房屋。如承租人拒不执行的，可以诉请人民法院处理。

　　第四，有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利。出租人有权制止承租人违反国家和地方政府的有关管理规定的行为，也有权制止违反物业管理规定，如绿化、消防、安全等规定的行为。

　　(2)出租方的义务。出租方还必须承担以下义务：

　　第一，有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务。出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付给承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　第二，有保障承租人合法使用房屋的义务。房屋一旦出租，就是向承租人诺成移交占有权和使用权，在正常使用范围和期限内，出租人不得干预，擅自毁约。

　　第三，有保障承租人居住安全和房屋装修，设备设施进行正常维修的义务，如无力修缮，可与承租人合修，费用可以租金折抵偿还。

　　第四，有组织租户，依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。

　　2、承租方的权利和义务。

　　(1)承租方的权利。承租方享有以下权利：

　　第一，有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利。

　　第二，有要求保障房屋安全的权利，对非人为的房屋与设备损坏，有权要求出租人维修、护养。

　　第三，出租房屋出售时，有优先购买权。

　　第四，有对物业管理状况进行监督、建议的权利。

　　第五，经出租人同意有转租获利的权利。

　　(2)承租人的义务。承租方还必须承担以下义务：

　　第一，有按期交纳租金的义务。

　　第二，有按约定用途使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务。

　　第三，有维护原有房屋，爱护使用，妥善保管的义务。

　　第四，有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务。

　　(七)房屋租赁纠纷的处理

　　1、房屋租赁不同类型纠纷的处理。房屋租赁中纠纷的具体类型不同，其处理办法也不同。一般来说，房屋租赁纠纷主要有以下几种情况：

　　(1)租金纠纷。包括租金标准、租金交纳以及租金的调整等方面。

　　(2)租赁期间因使用、修缮、改建等引起的纠纷。

　　(3)租赁期间因互换房屋使用权引起的纠纷。

　　(4)租赁合同解除的纠纷。

　　2、房屋租赁纠纷处理的方式。解决房屋租赁纠纷主要有协商、调解、仲裁和诉讼几种方式。协商是发生纠纷的双方，本着互谅互让、团结和睦的原则进行协商，整个过程全由双方参加并自主解决，一般纠纷不大，矛盾也容易解决的问题都采取这种方法。调解是在他人主持下，矛盾双方经过谈判条件、讲明目的、达成共识。仲裁是国家规定的合同管理仲裁机关对房屋租赁纠纷谁是谁非做出的裁决。当发生物业租赁纠纷的当事人不接受调解或经调解无效时，物业租赁关系的任何一方都可以向国家规定的合同管理仲裁机关申请仲裁。诉讼是物业租赁纠纷的一方当事人向人民法院提出物业租赁纠纷诉讼状，请求人民法院根据物业租赁纠纷的事实做出调解或依法做出判决。诉讼可以在物业租赁纠纷调解不成时直接向人民法院提出，也可以在国家合同管理仲裁机关做出“仲裁决定书”后的15天内向人民法院提出。