收益性物业管理的运作模式

　　(一)自建自管模式

　　在商业物业中，有些开发建设单位投资兴建物业后，在即将竣工时则开始筹建班子，准备日后的经营与管理。凡适用于自建自管的物业，首先是开发建设单位本身是唯一的业主，物业中没有出售的部分;其次，也应该是以自用为主，只有部分出租。这样，就不会产生区分所有权的问题，没有共有部分，也甚少共同事务。再次，该类物业需要自建自管，是因为他们的经营活动与管理服务的同步性极强，管理服务中的微小失误，都可能导致经营活动的损失，如在酒店中，服务员的粗心或清洁工的鲁莽，都可能使顾客中止消费。

　　所以，该类型的物业多为酒店物业，尤其对小型、低档次的酒店物业比较适用。而对于四星级或五星级的酒店，则最好按现代管理理论的要求，实行所有权与经营权分离，委托专业的酒店管理公司进行经营管理。目前，国内外都有一批专门从事酒店管理的品牌公司，例如美国的希尔顿酒店公司、假日酒店管理集团公司、喜来登饭店公司，香港的新世界酒店管理集团，广州珠江物业酒店管理公司等，在管理国内一些星级酒店过程中都有良好的业绩。由香港新世界酒店管理集团管理的广州中国大酒店，是国内首批评定的五星级酒店，于1983年12月试业，至1993年就完全偿还了外商投资的本息，经济效益居全国酒店之首。

　　(二)自营与专业物业管理相结合的模式

　　这种模式是由开发建设单位负责商业物业的出租经营和产权产籍管理，而聘请专业物业管理企业提供日常管理与服务。一些大机构投资兴建的商务楼常用这种模式，建成后部分楼层作为机构总部办公用，其余部分用于出租经营，但又对邻居(承租人)的选择比较慎重。另外，有些零售中心和批发中心，开发建设单位掌握了较多的租赁客源，为降低出租经营成本，也采用这种方式。

　　(三)委托经营模式

　　由开发建设单位把建成的商业物业委托物业管理企业，承担出租经营和日常管理服务工作。这种状况，主要是我国目前的物业管理企业，绝大部分为开发建设单位属下的子公司，物业建成后，开发建设单位“顺理成章”地交给子公司进行经营管理。

　　这种模式要求受委托的物业管理企业有一定的商业物业管理经验，如果缺乏这种经验，一般都会在开业时聘请一些水平较高的专业物业管理企业担任顾问工作。

　　也有些开发建设单位把出租经营业务委托给房地产代理公司，这样，可以充分利用代理商的营销经验和租户网络，较快地完成物业租赁工作，取得较好的经济效益。

　　目前的商业物业大部分都是委托经营型的，因此，研究该类型的物业管理，自然就成为商业物业管理的重点。商业物业管理工作中的每一部分，都应以满足当前的承租人需要和吸引新的承租人为中心。