经营管理第二章考点：盈利能力指标

　　(一)静态指标

　　1.现金回报率

　　现金回报率是指物业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收人之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。

　　例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为：2.8/20×100%=14%;如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为：2.2/20×100%=11%。

　　现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息的影响;与一般意义上的回报率也不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。

　　2.投资回报率

　　投资回报率指物业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间的关系。在不考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)/权益投资数额;当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额。

　　3.静态投资回收期

　　(二)动态指标

　　1.净现值

　　净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是物业项目财务评价中的另一个重要经济指标。

　　基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的主要因素是资金成本和项目风险。

　　如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。

　　2.内部收益率

　　内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

　　内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面1临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当IRR大于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。如IRR小于ic，则项目不可接受。

　　3.动态投资回收期

　　动态投资回收期(P6)，是指当考虑资金时间价值时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时问，是反映项目投资回收能力的重要指标。对物业投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。