一、房地产市场分析的概念与作用

　　(一)房地产市场分析的概念

　　指通过信息将市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用心帮助房地产市场参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。

　　(二)市场分析的目的

　　将风险降到最低，并尽可能通过及时、准确的市场分析，争取最大的盈利机会。

　　(三)市场分析的作用

　　房地产市场分析对不同的使用者来说，市场分析应该起到的作用也有差别的。

　　1、开发商

　　(1)帮助开发商选择合适的项目位置，确定满足市场需求的产品类型。

　　(2)帮助开发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求的变化调整产品。

　　(3)向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴。

　　2、置业投资者

　　(1)了解当地房地产市场发展的趋势。

　　(2)判断拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常，以及物业的未来升前景。

　　3、金融机构

　　通过市场分析，金融机构可以把握未来房地产市场发展的宏观走势，为其制定参与房地产市场的策略和战略服务。

　　4、设计人员

　　建筑师、规划师必须了解开发项目所面对的目标市场，以便在建筑风格、户型、配套设施、建筑设备等方面的设计，满足市场需求。

　　5、营销经理

　　市场分析的基础上，把握市场目标的特征，并在此基础上有针对性地制定销售策略、广告宣传策略等。

　　6、地方政府

　　不论是对市场进行宏观调控，还是房地产开发过程涉及的开发项目立项，土地使用权出让、规划审批、开工许可证等环节，都需要市场分析结果的支持。

　　7、租户和使用者

　　租户和使用者在进行租买选择、位置选择、物业选择和判断租买时机与价格时，需要市场分析的支持。

　　8、物业管理者

　　帮助物业管理者了解不同物业类型的市场供求状况，需求特征及发展趋势，预没市场发展前景，把握主要租户和使用者的产业分布及产业发展情况。

　　(四)市场区域的确定

　　1、影响市场区域形状和大小的关键因素

　　(1)自然特征;建筑阻碍、高速公路或铁路。

　　(2)人口密度的大小;政治区域，市区和郊区，学校间的区域。

　　(3)邻里关系和人口统计特征;发展的类型和范围。

　　(4)竞争性项目的区域。

　　2、物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响

　　二、房地产市场分析的内容

　　(一)宏观因素分析

　　房地产市场分析首先要就影响房地产市场的宏观因素进行分析。要收集和分析的数据包括：

　　1、国家和地方的国民生产总值及增长速度、人均国民生产总值。

　　2、人口规模与结构、居民收入、就业状况、投资收益率、通货膨胀率等。

　　3、国内外投资规模及比例、产业结构、三资企业数量及结构。4、社会政治稳定性、政府法规政策程度和连续性程度。

　　(二)市场供求分析

　　市场供求分析是介于宏观和微观的分析，分析一般要从以下方面进行：

　　1、供给分析

　　(1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。

　　(2)分析当前城市规划及其可能的变化和土利用、交通、基本建筑投资计划等。

　　(3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况、未来相关市场区域内供求之间的数量差异。

　　2、需求分析

　　(1)需求预测

　　(2)分析建设和运营中的主要物业项目。

　　(3)吸纳率分析。

　　(4)市场租户对产品功能需求。

　　3、竞争分析

　　(1)列出与竞争有关物业的功能和特点。

　　(2)市场细分，明确目标物业的目标使用者。

　　4、市场占有率分析

　　(1)基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和目标物业的市场份额。

　　(2)市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、租赁价格和达到稳定出租率水平所需要的时间，提出有利提高市场占有率的建议。

　　(三)相关因素分析

　　把握总体背景情况后，还需要针对某一具体物业类型和地点进行更为详尽的分析。不同类型物业需要重点分析的内容包括：

　　1、居住物业

　　(1)目标物业周围地区住宅供求状况、价格水平。

　　(2)对现有住宅满意程度和对未来住房的希望，确定目标物业装修、室内设备配置标准。

　　2、写字楼项目

　　(1)项目所处地段交通、周边环境、商业设施。

　　(2)考虑室内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容等。

　　3、商业零售物业

　　(1)物业所处地区流动人口和常住人口的数量、购买力水平、对零售物业的特殊要求。

　　(2)购物中心的服务半径、附近其他购物中心、中小商铺分布情况。

　　4、工业或仓储物业

　　重点考察未来入住意见，大型运输车通道和生产工艺的特殊要求，防火、防灾等设备的安装要求。