一、物业经营管理计划的概念

　　(一)规划与计划

　　1、规划

　　指制定计划并将其以文字、绘成图表、示以形象的过程，规划的成果称为计划。

　　2、计划

　　是工作或行动前预先拟定的具体内容、目的、方针、办法、标准、步骤、程序和过程等。

　　3、制定物业管理计划的基本原则

　　(1)物业管理师必须参加和支持。

　　(2)发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与。

　　(3)实际参与物定管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。

　　(二)计划的用途

　　物业经营管理计划有多种用途，主要表现在以下几个方面：

　　1、指导物业管理的具体行动

　　2、书面记载物业管理计划的目标、前提和制约因素。

　　3、书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程。

　　4、帮助利害关系各方之间进行沟通，便于统一各方面的认识。

　　5、便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大问题。

　　6、测量物业管理活动，帮助物业管理企业进行相关的控制。帮助业主考核物业管理活动的绩效。

　　(三)物业管理计划的表现形式

　　物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。

　　1、年度计划：是一种运行计划，属于战术层次的计划。

　　2、中短期计划：介于战术层次和策略层次之间，通常以双方签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期(通常3-5年)。

　　3、长期计划：属于策略层次计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。

　　二、编制物业经营管理计划的基础工作

　　(一)区域宏观市场环境分析

　　指研究物业周围较大范围内的社会、经济、政治、文化教育、城市发展、公共事业等方面的发展状况与趋势，确定影响物业发展的主要因素。

　　(二)房地产市场分析

　　物业位置分析是市场分析中的重要内容。不但要考虑目标物业与邻里物业的相对位置关系，还要考虑其在区域内的位置。不同类型物业，位置的含义和要求不尽相同：

　　1、居住物业

　　(1)市政公用和公建配套设施完备程度。

　　(2)环境因素、公共交通便捷程度。

　　(3)居民人口与收入、社区文化氛围。

　　2、商业零售物业

　　(1)周围人口密度;交通、通信的方便程度。

　　(2)居民的购买力水平和消费习惯。

　　3、写字楼物业

　　(1)与其他商业设施接近的程度

　　(2)周围土利用情况和环境。

　　(3)易接近性(交通方式选择、停车位数量)。

　　(三)邻里分析

　　邻里也称同质区域。邻里分析就是对目标物业所处的邻里范围加以研究，摸清周围的物业为什么能吸引人流和商机。邻里分析内容有：

　　(1)邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息。

　　(2)评估邻里的经济状况和消费水平，确定邻里物业租金水平。

　　(3)邻里物业的实体状况，包括物业维修水平及物业用途。

　　(四)物业现状分析

　　指对整个物业的物理状况及运行状况进行检查，分析物业运行预算，研究物业当前的管理策略和工作程序状况，估计物业租赁价格的第一步。

　　1、建筑物内有多少套或多少平方米可出租房屋。

　　2、物业令人满意程度如何、可出租物业的吸引力。

　　3、建筑物的实体状况如何;室内装饰、公共空间、卫生设备、供暖设施、供电系统等的状况如何。

　　4、提供什么样的休闲、娱乐场所;建筑物现行的管理标准。

　　5、当前的出租率、租金水平及租户构成;当前物业管理师的情况如何。

　　(五)业主目标

　　明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。一旦物业管理企业接受了委托，就要在物业管理目标上与业主达成共识，并尽最大可能来维护业主的利益。

　　三、构造物业管理方案

　　(一)探讨改进旧有物业的可能性

　　现状物业的各种运行方案如不能为业主带来较高净收益，则可考虑改变物业现状以符合市场趋势。改进方案常从以下两方面考虑：

　　1、更新及现代化

　　指在建筑物的原结构设计、用途等不变的情况下，把建筑物内的设备、饰面及材料更换成新的，恢复至维修良好并具有吸引力的状况。

　　2、改变建筑物的用途

　　改变建筑物用途能在不影响邻里景观的情况下，满足社区对房地产的需求，并使旧建筑物得以“再生”。

　　(二)物业管理计划的主要内容

　　物业管理计划的主要内容有 4点：

　　1、建筑物管理计划

　　物业管理企业的首要责任是在物业维护、维修、服务的质量标准和达到这些标准所需要成本之间进行适当的平衡。建筑物管理标准包括：

　　建筑物维护的标准;建筑物管理策略;物业检查计划;公共设施服务的内容。

　　2、租赁计划

　　3、财务收支计划

　　4、物业运行绩效评估及业主沟通计划

　　(1)物业绩效评估指标

　　目前使用的主要再现评估指标包括：

　　① 预计租值与实际租值的比较。

　　② 实际和预计的资本价值的增长、财务内部收益率、拖欠租金和坏账。

　　③ 收益率、资本回报率、净收益率、空置水平、服务收费水平。

　　④ 本物业在其房地产投资组合中的位置。

　　(2)物业管理企业和业主的沟通

　　最常用的沟通手段是：

　　(1)定期的年度或季度表现报告;定期的管理会议。

　　(2)通过电话通信或现场会议等形式的定期私人接触。

　　四、物业管理计划中的预算技术

　　预算有许多类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算、长期预算。

　　(一)年度运营预算

　　(二)资本支出预算

　　(三)长期预算