2017年投资项目管理师宏观经济政策讲义第七章第三节

　　建设用地政策

　　(掌握)建设用地的规定

　　根据建设项目的性质，政府规定建设单位取得建设用地的方式分为两种，一是无偿划拨，二是有偿转让使用。

　　(1)无偿划拨的建设用地

　　由建设单位提出申请，经有批准权的人民政府批准，可以划拨方式提供土地使用权。

　　属于以下范围的建设单位使用国有土地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

　　1)国家机关用地和军事用地;

　　2)城市基础设施用地和公益事业用地;

　　3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;

　　4)法律、行政法规规定的其他用地。

　　对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。

　　以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合该目录的，应当实行有偿使用。

　　对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式;对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

　　(2)有偿使用的建设用地

　　《关于加强国有土地资产管理的通知》规定：“除法律规定可以采用划拨方式提供用地外，其他建设需要使用国有土地的，必须依法实行有偿使用。”

　　有偿使用建设用地分为两种方式获得，一是出让方式，由政府土地部门采取招标、拍卖和挂牌方式转让国有土地;二是征收方式，经政府批准后，向农村集体经济组织征收土地。

　　以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。

　　(3)征收农民土地的规定

　　农民集体所有的土地的使用权一般不得出让、转让或者出租用于非农业建设;根据土地利用总体规划需要转为建设的用地，应该由县级以上人民政府依法进行征地。

　　在征地过程中，要维护农民集体土地所有权和农民土地承包经营权的权益。县级以上地方人民政府要采取切实措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低。要保证依法足额和及时支付补偿费和安置费。

　　征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

　　征地补偿费用计算：土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

　　依照上述规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。

　　大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。

　　(4)建设用地回收

　　对于国有土地，在出现下列任何一种情形时，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回建设单位的使用权：

　　1)为公共利益需要使用土地的;

　　2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;

　　3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

　　4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;

　　5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

　　依照第1)项、第2)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

　　对于农村集体经济组织出让的土地，有下列情形之一的，报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

　　1)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;

　　2)不按照批准的用途使用土地的;

　　3)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

　　依照第1)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

　　(5)征地实施监管

　　国土资源部2004年11月颁布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》要求对征用土地之后进行监管。

　　一是要公开征地批准事项。

　　二是支付征地补偿安置费用。

　　三是征地批准后监督检查。

　　1、可以依法以划拨方式取得的土地有()

　　A. 国家机关用地和军事用地

　　B. 城市基础设施用地和公益事业用地

　　C. 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

　　D. 以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目

　　E.房地产项目

　　标准答案：A、B、C

　　2、下面对征地补偿费说法正确的是()

　　A. 土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍

　　B. 安置补助费按照需要安置的农业人口数计算

　　C. 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍

　　D. 每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍

　　E.安置补偿费上不封顶

　　标准答案：B、D

　　3、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，()由规定。

　　A.国务院

　　B. 国土资源部

　　C. 省、自治区、直辖市

　　D. 市、自治州

　　标准答案：C

　　(掌握)建设用地审批制度

　　建设项目需要使用建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。

　　(1)建设用地预审

　　项目建设单位开展前期工作时要提出用地预审申请，由政府国土资源部门依法对建设项目用地进行审查。项目建设单位向政府投资主管部门申报建设项目时，必须附国土资源部门预审意见;没有预审意见或预审未通过的，政府投资主管部门不予批准、核准或备案建设项目。凡不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不能通过项目用地预审。

　　(2)建设用地审批

　　任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　1)国务院规定，以下建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准：

　　①国务院批准的建设项目;

　　②国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目;

　　③省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目;

　　④在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用年度计划分批次用地。

　　2)在建设项目征用下列土地时，也需报国务院批准：

　　①基本农田;

　　②基本农田以外的耕地超过35公顷的;

　　③其他土地超过70公顷的。

　　3)需报国务院批准的还有需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地作为建设用地的下列建设项目：

　　①国家重点建设项目;

　　②军事设施;

　　③跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目;

　　④国务院规定的其他建设项目。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

　　以上规定需要国务院批准或可由市、县人民政府批准的建设项目用地以外的建设项目占用土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府。

　　(3)国务院审批用地的程序

　　需要国务院审批的建设项目用地，由省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门按照有关规定，拟定建设用地请示，并附对市、县人民政府拟定的农用地转用、补充耕地、征用土地和供地方案的书面审查意见，报省级人民政府同意后，由省级人民政府将建设用地请示呈报国务院，同时抄报国土资源部。

　　国土资源部在综合国务院各有关部门意见的基础上，依据国家土地管理法律、法规和有关规定对建设用地进行审查，并提出意见。对建议批准的，形成审查报告，呈报国务院审批;对不予批准的，由国土资源部行文将建设用地请示退回报文的省级人民政府，并报国务院备案。

　　建设用地经国务院批准后，由国土资源部负责办理建设用地批复文件，批复有关省、自治区、直辖市人民政府，并抄送国务院各有关部门，批复文件中注明“经国务院批准”字样。其中，按有关规定应缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，在缴纳后，方可办理建设用地批复文件。

　　(4)临时用地审批

　　建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。

　　临时使用土地期限一般不超过两年。

　　(5)改变土地建设用途审批

　　建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

　　在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。

　　4、农用地转用和土地征收的审批权在()。

　　A. 国务院

　　B. 省、自治区、直辖市人民政府

　　C.设区市、自治州人民政府

　　D.县政府

　　标准答案：A、B

　　5、临时使用土地期限一般不超过()年。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　标准答案：B