2018年土地登记代理人考试《代理实务》练习题（10）

　　1.下列物权的变动不需要经过登记即可发生法律效力的有( ).

　　A.通过司法裁判发生的物权变动

　　B.通过继承发生的物权变动

　　C.土地承包经营权的获得

　　D.地役权的取得

　　E.建设用地使用权的取得

　　【答案】ABCD

　　【解析】根据《物权法》的规定,除法律另有规定外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记后发生效力.这里的"法律另有规定的除外",主要包括三种情形:①依法属于国家所有的土地,所有权可以不登记;②《物权法》第二章第三节规定的司法裁判、继承等特殊情形下发生的物权变动;③对于土地承包经营权、地役权、宅基地使用权,法律并未规定必须登记才生效.

　　2.台湾土地所有者包括( ).

　　A.农民

　　B.农村集体

　　C.全体市民

　　D.全体"国民"

　　E.市民个人

　　【答案】ACD

　　【解析】台湾现行的地权制度是以"平均地权"思想为理论依据的.由此而产生的土地所有权制度,"即非单一的土地公有制,亦非纯的土地私有制,而是二者之综合发展"."……换言之,农地农有,市地市有,富源地国有,系构成平均地权体系的三大要目".所谓农地农有,是指"农地归农民所有、所耕,耕作所获的成果归农民所享,是即耕者有其田,不耕者不得有其田也".市地市有,是指"市地属于市民公有,而由公法人之市政府管之".富源地国有,是指"富源地属于全体国民所公有,而由中央政府管理之".

　　3.下列关于土地登记的说法,正确的是( ).

　　A.我国采取属地登记原则

　　B.申请人申请土地登记的,应向县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出申请,依法报县级以上人民政府登记造册,核发土地权利证书

　　C.土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记,核发土地他项权利证明书

　　D.跨县级行政区域使用的土地,应当报省级人民政府办理土地登记

　　E.我国对于土地和房产实行统一登记

　　【答案】ABC

　　【解析】跨县级行政区域使用的土地,应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记.我国并未实现土地和房产的统一登记,二者分别由不同的机关进行登记.

　　4.《物权法》明确了( )等内容.

　　A.登记机构的职责

　　B.土地使用权登记制度

　　C.登记的机关和权利类型

　　D.异议登记

　　E.预告登记

　　【答案】ADE

　　【解析】1986年《土地管理法》,1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中,规定了土地使用权登记制度;1998年修订的《土地管理法》第十一条规定了登记的机关和权利类型;2007年《物权法》对不动产登记进行了具体规定,明确了登记机构的职责、异议登记、预告登记等内容.

　　5.下列各项中,不属于土地登记代理委托人主要权利的有().

　　A.决定土地登记代理权限

　　B.规定土地登记代理酬金

　　C.监督土地登记代理人的代理行为

　　D.要求土地登记代理人提供相关资料

　　E.维护土地登记代理人的合法权益

　　【答案】BDE

　　【解析】土地登记代理委托人的权利有:

　　①决定代理权限的权利.代理人的代理行为来自于委托人的授权,因此委托人有权利规定土地登记代理人的代理事项及权限范围;

　　②监督土地登记代理人代理行为的权利.因为土地登记代理人的代理行为后果直接作用于委托人,所以,在不影响土地登记代理人正常开展业务的前提下,委托人有权监督代理人的代理行为及活动状况.

　　6.由于书面形式的合同具有()的优点,土地登记代理合同一般应采用书面形式.

　　A.及时描述

　　B.可查证

　　C.可长久保存

　　D.便于分清责任

　　E.发生纠纷时容易举证

　　【答案】BDE

　　【解析】《中华人民共和国合同法》第十条规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式.由于书面形式的合同具有可查证、发生纠纷时容易举证、便于分清责任等优点,因此,为了更有效地保护双方权益,土地登记代理合同一般应采用书面形式.

　　7.示范合同文本可以发挥多重作用,具体包括().

　　A.督促合同当事人自觉把握自己的权利义务

　　B.有利于合同当事人通过比较,改变陋习和不自觉的违规、违法、违约行为

　　C.可以保护社会的弱势群体,避免其受到违反合同规则的恶意行为的损害

　　D.可以保证代理市场没有不诚信的行为

　　E.是政府管理机构与行业协会提升行业形象和宣传政府政策导向的有效手段

　　【答案】ABCE

　　【解析】示范合同文本可以发挥多重作用,具体包括:

　　①既不干涉代理活动的正常运行,又可以将《合同法》的合同规则通过公开的途径进行示范,鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系;

　　②示范合同文本的推广,有利于合同当事人通过比较,改变陋习和不自觉的违规、违法、违约行为;

　　③示范合同文本的推广,可以保护社会的弱势群体,避免其受到违反合同规则的恶意行为的损害;

　　④示范合同文本也是政府管理机构与行业协会提升行业形象、维护消费者利益和宣传政府政策导向的有效手段.

　　8.为了避免土地登记代理活动中的纠纷,降低土地登记代理风险.要做好的工作有().

　　A.签订规范的代理合同

　　B.深入了解土地产权状况

　　C.对已经出现的纠纷,应及时协商或通过法律途径解决

　　D.制定服务标准,明确服务内容和要求

　　E.告知必要的代理活动事项,利于委托人监督

　　【答案】ACDE

　　【解析】土地登记代理活动作为经纪活动的一种.为避免土地登记代理活动中产生纠纷,降低土地登记代理风险,应当注意做好的工作有:

　　①签订规范的代理合同;

　　②制订服务标准,明确服务内容和要求;

　　③告知必要的代理活动事项,利于委托人监督;

　　④对已经出现的纠纷,应及时协商或通过法律途径解决.

　　9.土地登记代理当事人发生纠纷时,可以采取的处理方式有().

　　A.协商

　　B.复议

　　C.调解

　　D.仲裁

　　E.申诉

　　【答案】ACDE

　　【解析】土地登记代理人一旦发现代理活动中的纠纷,要积极努力地去解决.如果属于自己工作中的过失,应及早地采取弥补措施,即使是委托人的过失,也应尽可能友好地协商解决.对于无法通过协商达成一致的,可以通过仲裁或申诉等法律途径来解决.

　　10.土地登记代理合同的主要内容包括().

　　A.土地权属来源证明材料

　　B.代理事项、代理成果与质量要求

　　C.代理权限范围

　　D.代理费用的支付标准、方式和时间要求

　　E.违约责任和纠纷解决方式

　　【答案】BCDE

　　【解析】A项,收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料是土地登记代理人主要可从事的登记代理业务之一,并不是土地登记代理合同的主要内容.