三、综合分析题(共4题，共70分)

　　(1)莱邮局于l980年6月经批准取得20亩土地建办公楼，后由于资金紧张，于1981年7月与某信用社签订协议，由信用社出资600万元共同建造8层办公楼，约定房屋建成后l～4层归邮局使用，5～8层归信用社使用，双方各占50%建筑面积。办公楼建成后双方按协议分配并使用房屋至今。2003年信用社改制要求办理土地登记，但邮局以自己是用地批准文件的主体以及合建协议未约定土地归属为由，认为该土地的使用权应当归属自己。 问题 1.应当如何确定该宗地的土地使用权?2.你作为土地登记代理人为该信用社申请土地登记，应向有关部门提交哪些权属登记证明文件?

　　(2)张某是某村村民，在村中有宅基地一处。张某后转为非农业户口，但一直在该村居住。现在张某以非农业户口为由，根据原国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》“农民集体经济组织将原农民集体所有土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业人口居民的，其用地属于国家所有”的规定，申请办理国有土地登记。该村村委会认为该宗地为集体所有土地，由此引发双方土地权属争议。经调查，张某的宅基地在该镇该村范围内，土地改革时期，该宅基地曾办理了《土地房产所有权证》;张某的宅基地也未被国家征用(收);1988年，该市该区人民政府为张某颁发了《农村宅基地使用权证》，再次对该宅基地的集体土地使用权进行了确认，张某也一直未对领取的《农村宅基地使用权证》提出异议。 问题 该土地权属争议该如何处理?

　　(3)毛先生是美籍华人，1999年取得美国加州大学的法律博士学位。2002年1月至2003年1月，毛先生在中国从事土地登记代理相关工作，在此期间，毛先生积极参与单位的职业培训。2004年，毛先生顺利通过“土地登记代理人职业资格考试”，3年后，毛先生依然供职国内。 问题 1.什么是土地登记代理人?2.毛先生可申请参加中国国内土地登记代理人职业资格考试吗?3.从土地登记代理人职业资格登记有效期看毛先生在通过考试3年后，还可以供职国内吗?在做出哪些行为的情况下，应注销登记?4.土地登记代理人有哪些权利?

　　(4)本宗土地为国有土地，江都市长安股份有限公司于2002年4月20日，按照《国土地使用权租赁合同》，以租赁方式取得国有土地使用权，批准用途为工业，地价确认结果为175万元。租赁期限为20年，年租金为l7.50万元，租金支付方式为每年支付一次。根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致，为3 500 m²，国有土地使用权国家租赁手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为江都市长安股份有限公司办理国家入股国有土地使用权登记。 问题 1.国有土地的租赁是如何规定的?2.国家租赁国有土地使用权设定登记的要点包括哪些?

　　三、综合分析题(共4题，共70分)

　　(1) :

　　1.土地使用权的确定，首先，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第39条的规定，以土地使用权为条件与其他单位合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权。其次，根据1982年颁布的《国家建设征用土地条例》，条例公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定土地使用权。双方合建发生在1981年，并签订了合建协议，因此应按建筑面积比例来分摊土地使用权面积。该宗地是该邮局与该信用社共有土地使用权，根据合建协议确定各占土地使用权面积的50%。

　　2.申请土地登记时应提交以下资料：①土地登记申请书;②用地批准文件;③该邮局与该信用社签订的合建协议;④该信用社的法人证明、法定代表人身份证明及个人身份证明;⑤办公楼房屋所有权证及其他地上附着物证明;⑥土地登记委托书、代理人身份证明及代理机构证明等。

　　(2) :

　　由于我国农村和城市二元化的格局仍然存在，农业户口和城镇户口之间存在着比较大的差别。一个重要的区别就是，农业户口居民可以在本集体获得宅基地使用权，而一旦转为非农业户口，就不再是原农民集体的成员，就不再具备申请宅基地使用权的资格。

　　但是，对原来享有的宅基地使用权，在房屋建筑物存续期间内仍然存在。不能因为农转非，居民身份变了，就自然地把宅基地变为国有。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第14条的规定，不经征用(收)，农转非导致集体土地所有权变为国家所有的条件是：第一，国家建设征用(收)土地。第二，农民集体的全部人口转为非农业人口，导致该农民集体实际上已经不复存在。可见，在不具备上述条件时，只是村民个人被农转非，当然不能发生土地所有权转移问题。

　　需要说明的是，张某依据的原国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》(1989国土籍字第73号)在1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995国土籍字第26号)发布时已作废，因此不能作为有效的法律依据。

　　依据1962年《人民公社六十条》第21条规定，生产队范围内的土地都归生产队所有。该村辖区范围内的土地性质为集体所有，张某的宅基地应确定为集体土地使用权。

　　另外，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第l9条规定，土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于集体所有。因此，土地行政管理部门依法裁定该宅基地为集体土地。

　　(3) :

　　1.土地登记代理人是指通过全国统一考试，取得《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》并经有关部门登记备案的人员。土地登记代理人依法取得执业资格后，才能从事土地登记代理活动。土地登记代理人为委托人办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等业务，并按其所提供的服务收取佣金。

　　2.具备下列条件之一的，可申请参加土地登记代理人职业资格考试：

　　(1)取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满6年，其中从事土地登记代理相关工作满4年;

　　(2)取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满4年，其中从事土地登记代理相关工作满2年;

　　(3)取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事土地登记代理相关工作满1年;

　　(4)取得理工、经济、法律类硕士学位，工作满2年，其中从事土地登记代理相关工作满1年;

　　(5)取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作满1年。

　　经国家有关部门同意，获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人员，符合《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》要求的，也可报名参加土地登记代理人职业资格考试以及申请登记。

　　毛先生的条件符合要求，故可参加此考试。

　　3.(1)土地登记代理人职业资格登记有效期为3年，有效期满前，持证者应按规定到指定的机构办理再次登记手续。变更职业机构者，应当及时办理变更登记手续。再次登记，还需提供接受继续教育和业务培训的证明。登记管理机构及登记初审机构定期向社会公布土地登记代理人职业资格登记、使用及有关情况等。

　　因此，3年后，毛先生仍可供职国内。

　　(2)土地登记代理人有下列行为之一的，应注销登记：

　　①不具有完全民事行为能力;

　　②脱离土地登记代理工作岗位连续2年以上(含2年);

　　③同时在两个以上土地登记代理机构执行代理业务;

　　④允许他人以本人名义执行业务;

　　⑤严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定;

　　⑥违反法律、法规的其他行为。

　　4.土地登记代理人的权利：

　　(1)根据法律、法规规定.从事土地登记代理活动;

　　(2)执行土地登记代理业务，按照规定在合同上签署姓名并根据合同约定获取报酬;

　　(3)要求委托人提供与代理有关的资料;

　　(4)拒绝执行委托人发出的违法指令;

　　(5)保护自己的劳动成果和知识产权;

　　(6)接受职业继续教育和培训;

　　(7)法律、法规和规章规定的其他权利。

　　(4) :

　　1.国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

　　2.国家租赁国有土地使用权设定登记的要点包括：

　　(1)申请人。国家租赁国有土地使用权设定登记的申请人为承租人。

　　(2)申请时限。根据《土地登记规则》第28条规定，依法向国家承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起30日内，申请国家租赁国有土地使用权设定登记。

　　(3)申请人应提交以下土地权属证明文件：

　　1)国有土地租赁批准文件。

　　2)国有土地租赁合同。

　　3)建设用地批准书。

　　4)原《国有土地使用证》。

　　5)其他证明文件。