2018年土地登记代理人考试《理论与方法》考点：土地承租权

　　土地承租权

　　一、定义

　　土地承租权是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条和《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第9条规定了土地使用权出租的定义。这些规定是土地承租权的基本法律依据。

　　关于土地承租权的定义，主要有以下几个要点：

　　(1)权利客体 作为土地他项权利的承租权以土地使用权的存在为前提。

　　(2)权利内容 土地使用权出租后，承租人取得对土地排他地占有、使用的权利。基于对标的物的直接支配地位，土地承租权应属于用益物权的性质。

　　(3)租金义务 承租人在取得承租权的同时，承担支付租金的义务。履行租金义务是承租权存续的必要条件。也就是说，承租人不履行租金义务的，出租人有权解除租赁关系，从而使承租权归于终止。

　　(4)权利期限 “租期”是租赁合同的一个重要条款。在以土地开发为目的的租赁合同中，往往还有关于开发期限和条件的约定。这种约定对于促进土地有效和高效利用，具有积极的意义。

　　二、土地承租权的客体

　　下列权利可以与土地上的建筑物、其他附着物同时出租，设定土地承租权：

　　(一)依法或者依合同约定进行投资开发的国有土地使用权;

　　(二)依法可以流转的城市私房用地使用权。

　　没有建筑物、其他附着物但有独立支配价值的国有土地使用权可以单独出租，设定土地承租权。

　　现行土地立法的有关规定表明，国有土地使用权出租后可以设定土地承租权。

　　为了防止土地的投机膨胀和无计划地滥用，现行法已规定，按规定或者约定的期限和条件完成投资开发的，土地使用权才可转让。同样地，为了防止开发商不搞开发，将囤积土地用以租赁以牟取高额暴利，也应当对用于出租的国有土地使用权范围加以限制。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条对此仅做了原则性规定，要求土地使用权人依据土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地。至于土地使用权人将土地开发到何种程度才可出租，法律尚未作明确规定，一般由各地根据具体情况而定。如有的地方规定除地价款外，投入开发建设的资金已达到出让合同约定投资的25%的即可出租;上海则要求达至约定投资的100%才可。这些做法对完善土地承租权的立法有积极意义。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条、《划拨国有土地使用权管理暂行条例》第6条的规定，作为承租权标的的国有土地使用权必须符合一个条件：已经依法律或者约定完成了一定比例的投资开发。

　　若对土地的投资开发不属于房屋建设工程，仅属于成片开发土地的，依现行法的某些规定，只要达到“三通一平”，达到场地平整，形成工业用地或其他建设用地条件的，便形成可以单独出租的土地使用权。

　　三、土地承租权的取得

　　(一)关于合同的形式和登记

　　在民法上，土地使用权出租属于要式行为，需具备一定的形式要件。土地使用权人应当依法与土地承租权人签订书面租赁合同，并依法办理租赁登记备案;不办理登记备案的，不得对抗善意第三人。

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第29条、第31条和《城市房地产管理法》第53条要求土地使用权出租必须签订合同且须办理登记。土地使用权出租合同在出租人与承租人之间形成的是一种债权关系。因此，土地使用权租赁合同以书面合同为生效要件。租赁合同生效后，产生的是请求权而不是物权。请求权是对人权，即债权人要求债务人履行给付义务的权利。可见，仅有租赁合同尚不足以取得作为用益物权的土地承租权。而根据我国法律，取得土地物权的条件不是标的物的交付，而是办理登记。土地承租权也是如此。具体说，办理了租赁登记的，即使尚未交付土地，承租人仍为已经取得土地承租权;如果出租人事后将土地另行出租给善意第三人并交付了标的物，已登记的承租人仍有权请求法律保护，强制取得对标的物占有。反之，如果没有办理租赁登记，即使承租人已经取得对标的物的占有，他仍然得不到物权法上的保护;如果事后出租人将土地另租给善意第三人并且办理了租赁登记，则该承租人不能对抗第三人取得该土地的主张，而只能在交出土地以后请求出租人支付违约赔偿。

　　所谓善意第三人，即不知情的第三人。所谓不知情，在这里就是指不知该租赁合同之存在。如果第三人明知或应知该租赁合同之存在，则为恶意;恶意侵害他人合同关系在现代民法上属于一种侵权行为，故恶意第三人不受法律保护。但是，在实践中，如果不借助登记制度，证明第三人的恶意十分困难。在实行土地租赁合同登记的情况下，由于登记的公示效力，凡是已经登记的合同，均视为第三人已知或应知。所以，一般说来，没有办理土地租赁登记的承租人，很难取得对抗第三人的法律地位。

　　(二)关于租金

　　土地使用权人应当与土地承租权人在租赁合同中约定租金数额、支付方式、期限等条款，并可以约定租金浮动的比例与方法。租金调整时，租赁合同中约定有租金浮动的比例和方法的，依其约定;无约定的，由租赁双方协商确定。在租赁期限内，因情势变更，需要变更租金及租金浮动的比例和方法的，经租赁合同双方当事人协商解决;协商不成的，可以申请仲裁或者向人民法院起诉。公有住宅用房及其占用范围内土地使用权出租的，应当执行国家或者地方人民政府规定的租金标准。其他房屋及其占用范围内土地使用权租赁的，国家或者地方人民政府规定有最高租金额限制的，依其规定。

　　土地使用权通常与其上建筑物、其他附着物同时租赁。依意思自治原则，土地承租人所支付的租金，结合土地的级差效益，可参照《城市私有房屋管理条例》第16条的规定，由双方当事人协商确定。租金浮动的比例和方法在租赁合同中有约定时，进行租金调整依约定，无约定的，由当事人双方协商确定。在租期内，因出现情势变更，执行原定租金或者按照原定的租金浮动的比例和方法调整租金，都会损害当事人一方或者双方的利益。所谓“情势变更”指合同成立后，订约时所依据的政治、经济环境条件，由于不可归责于双方当事人的原因，发生了非当初所能预料的到的变化，如发生国家法律、行政法规的修改与实施、币值和汇率的突然变化、物价的暴涨暴跌、罢工、战争等，如仍坚持执行原租赁合同的法律效力，将会产生显失公平的结果，有悖于民法公平原则和诚实信用原则，故需对租赁合同做出变更。对此，租赁合同双方可以采取协商的方式重新调整租金。若协商不成，双方当事人订有仲裁协议或者仲裁条款的，可通过仲裁解决;无仲裁协议或者仲裁条款的，可通过诉讼程序，由人民法院根据公平合理原则裁定租金数额。

　　《城市房屋租赁管理办法》第7条第1款和《城市房地产管理法》第54条规定了住宅用房租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。经营性租赁，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。因住宅用房供家庭居住使用，是人们必需的生活资料，法律规定其租赁适用特殊政策有重要的意义。非住宅用房中的公益事业用房一般由国家投资兴建，并按国家政策使用;而生产、经营性用房的使用主体如企业多将之用于营利性活动，房屋出租后，租金及其他合同条款可由双方协商议定。然而，我国的住宅用房主要分为公有住宅用房和私有住宅用房，对公有住宅用房，因其性质决定，国家规定其租金具有一定的福利性，是完全必要的。而对私有住宅用房予以过多限制，不利于保护公民所有权，也不能使人们充分认识到私房的价值，这不利于公有住房的改革和房地产市场的发展。因此，按照《城市公有房屋管理规定》第20条第1款规定，公有住宅用房必须执行国家规定标准租金的房屋。而《城市私有房屋管理条例》第20条则规定租金条款由双方协商确定。按照其他房屋及占用范围内的土地使用权出租的，为避免出租人随意抬高租金损害承租人权益，国家或者地方人民政府可以规定最高租金额;有此规定的，应执行该规定。《关于加强房地产交易市场管理的通知》规定，企业事业单位之间，公民之间通过房屋交易市场订立的房屋租赁价格，由租赁双方根据评估价格，协商议定，必要时，地方人民政府可规定最高限价。

　　(三)关于租赁期限

　　土地承租期限应当在租赁合同中约定，租赁合同中没有约定或约定不明的，出租人可随时要求收回租赁物使用权，承租人也可随时要求退租，但应当给对方必要的准备时间。以具有使用期限的土地使用权出租的，土地承租期限不得超过土地使用权的使用期限减去土地使用权人已使用期限后的剩余期限;以没有使用期限的土地使用权出租的，土地承租权的期限不得超过二十年。

　　土地承租权的存续期限原则上以当事人在租赁合同中的约定为准;无约定的，可参照《合同法》第62条的规定处理。但无论采何种方式，以有使用期限的使用权出租的，土地承租权均不得超过土地使用权的使用期限减去已使用时间后的剩余年限。

　　四、土地承租权的内容及限制

　　(一)土地承租权的基本内容

　　土地租赁是土地使用权人在保留土地合法使用权的条件下，承租权人在一定期限内以支付租金为对价对土地进行使用和收益，因此，土地承租权人享有对租用土地的占有权、使用权、收益权。土地承租权人不享有土地使用权，无权行使转让或者抵押等处分权。依《合同法》第224条的规定，经土地使用权人的同意，土地承租权人可以将之转租，转租期限不得超过承租期限。

　　(二)土地承租期间新增建筑物的归属

　　按照房屋所有权与土地使用权主体统一的原则，应当确定土地上建筑物、其他附着物的所有权归属。土地使用权出租后，承租人仅享有租期内对土地的占有、使用、收益，但并非土地使用权人;原土地使用权出让合同仍由作为出租人的土地使用权人继续履行，租期届满而土地使用权未届期时，出租人有权收回土地使用权，土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人。而租赁土地使用权人投资建造的地上建筑物、其他附着物，依土地使用权与房屋所有权主体统一和“房地一致”的原则，其所有权归属于该租赁土地使用权人。这两者的区别应予以注意。

　　(三)土地承租期间使用权转移对承租权的效果

　　土地使用权人将其权利出租后，在租赁期内又将其权利转让、抵押的，仍需保护原承租人的利益，维护原租赁合同的效力。按照传统民法的概念，所有权、抵押权属物权，而租赁权属债权，二者为不同性质的权利，且物权优于债权。而现代民法为保护承租人的权益，创设“买卖不破租赁”原则，使承租人的租赁权具有物权地位，这就是所谓“租赁权物权化”的现象。土地使用权出租后，出租人可以通过出卖、交换 、赠与等方式转让已出租的土地使用权，变更土地使用权的主体，也可将已出租的土地使用权抵押，但为了保护承租人的权益，应当适用《合同法》第229条确认的“买卖不破租赁”原则，维护原租赁合同的效力。

　　(四)承租人的优先购买权

　　参照《合同法》第230条的规定，确认承租人的优先购买权。法律为保护承租人的权益，赋予其此种特权。因租赁合同为持续性合同，出让国有土地使用权的承租人对土地进行了一定的投资，故需要对租赁物长期使用和收益。对此，法律应当加以特殊保护，以鼓励承租人进行投资，实现土地资源的高效利用。因此，法律规定在出租人转让出让国有土地使用权时，承租人享有同等条件下的优先购买权。出租人应在出售前的合理期限内通知承租人。“合理期限”视具体情况而定。出租人未尽通知义务而转让土地使用权的，承租人可以请求人民法院撤销已生效的法律行为。撤销前已发生的权利转移，对承租人不生效力。土地承租权的登记备案具有对抗第三人的效力。未经登记备案的土地承租权人不享有优先购买权。

　　(五)出租人的交付义务

　　出租人依约应将土地的占有和使用提供给土地承租权人而未按期提供，但尚未造成土地租赁合同提前终止的，出租人应当承担违约责任;由此造成土地承租权人损失的，应负赔偿责任。《城市房屋租赁管理办法》第20条对此有明确的规定。

　　(六)承租人的租金义务

　　土地使用权的取得以向土地使用权人支付一定数额的租金为对价，根据租赁合同对租金支付方式、数额、期限的约定，土地承租人负有按约定支付租金的义务。土地承租权人不缴纳、不足额缴纳租金或者不按期缴纳租金，未达法定期限，没有被收回土地承租权的，土地承租权人应当支付违约金，承担违约责任。《城市房屋租赁管理办法》第22条即规定了承租权人的租金缴纳义务。

　　(七)承租人遵守土地使用权出让合同的义务

　　《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第21条的规定表明，土地使用权出租后，承租人应遵守土地使用权出让合同规定的合理利用土地的义务，不得随意改变原有的土地的用途;需要改变土地使用权合同规定用途内容的，必须征得出租人的同意，并依法经过审批，重新签订土地使用权出让合同，调整出让金，办理登记手续。

　　五、土地承租权的终止

　　(一)租期届满

　　承租期限届满，土地承租权人提出续租的，经出租人同意，双方续签或者重新签订租赁合同。承租期限届满，承租权人未提出续租或者提出续租未获同意的，租赁关系终止，出租人无偿收回土地使用权。承租权人在承租土地上投资建造的建筑物、其他附着物由土地使用权人无偿收回。

　　依《合同法》第214条第2款的规定，租期届满，承租人可以申请续租。经土地使用权人的同意，土地使用权人应当与土地承租权人重新签订土地租赁合同，但续租期限不得超过20年。

　　承租期限届满，承租权人未申请续租或申请续租未获批准的，租赁关系终止，土地使用权及其上建筑物、其他附着物的所有权由土地使用权人无偿收回。土地承租权人以支付租金作为一定期限内对土地享有占有、使用、收益、部分处分的代价，期限届满，土地使用权人自然可无偿收回土地，而地上建筑物、附着物依房地主体一致原则，也应由土地使用权人取得。由于法律和合同对土地租赁期限已有明确规定，承租人在决定其承租期间的投资行为应当对投资的回收和回报以及相关的风险有合理的预期。因此，当承租期限届满时，承租权人通常已经通过对土地的占有、使用而获得了预期的利益;即使未能实现投资利益，也应当由承租人承担风险，故其投资建造的地上建筑物、其他附着物应随土地使用权一并由土地使用权人无偿收回(如果租赁期满时，土地使用权也期满并且未延期，则由土地所有权人收回)。

　　如果出租人对建筑物、其他附着物无利用需要，且拆除要付出巨额费用，应由承租人负责拆除，或者由出租人予以拆除，承租人负担拆除费用。

　　(二)因合同当事人的原因提前终止租赁关系

　　根据《城市公有房屋管理规定》第26条、《城市私有房屋管理条例》第21条关于租赁合同因承租人的原因提前终止的规定，承租期限内，土地承租权人有下列行为之一的，租赁关系提前终止，土地承租权人承担违约责任，出租人可以无偿收回租赁物：

　　1、擅自改变租赁物用途的;

　　2、转让、抵押土地承租权的;

　　3、擅自将土地承租权转租的;

　　4、利用租赁物进行非法活动，损害公共利益的;

　　5、租金按月支付时，无正当理由累计六个月不缴纳的或者按年支付时，无正当理由累计两年不缴纳的;

　　6、其他严重损害出租人权益的。

　　对此，土地承租权人应负违约责任。出租人收回土地使用权时，根据房地一致原则，土地上建筑物的所有权归属于出租人。因此，土地承租权人违约时，出租人可一并无偿收回土地上的建筑物，而无须给予任何补偿。

　　依《城市房地产管理法》第19、20条的规定，租赁合同双方都应当按照合同约定承担相应的义务，违约者应承担违约责任。房地产租赁格式合同中规定，出租人有下列情形之一的，承租权人可以解除合同：(1)未按合同规定对租赁物维修的;(2)逾期交付租赁物达六个月以上的;(3)超出合同之外对承租人提出无理要求的。参照这一规定，本部分第2款列举了出租人严重违约的情形。根据“房地一致”原则，出租人有权收回土地使用权及土地上的建筑物、其他附着物。

　　因土地使用权人非法处分租赁物或有其他严重违反法律、行政法规行为的，土地所有者无偿强制收回租赁物，租赁关系提前终止，出租人应负违约责任。

　　因土地使用权人严重违反法律、合同约定，租赁关系提前终止的，租赁物随使用权被收回。但对于承租权人投资建造的土地上建筑物、其他附着物，应当依照国家有关房地产评估的有关规定依法进行评估。出租人根据评估价值给予承租权人适当的补偿，并应退还承租人已缴纳的剩余租期的租金。

　　租赁合同双方当事人协商一致，提前终止租赁关系的，租赁物由出租人收回，关于土地使用权及土地上建筑物的补偿以及土地承租权人已缴纳租金的返还，依双方的约定处理。

　　租赁关系终止，土地使用权人收回土地的，应当向土地登记机关办理相应的登记备案手续。

　　(三)因其他原因提前终止租赁关系

　　因公共利益或者土地灭失土地所有者收回土地使用权的，土地承租权提前终止。土地使用权人应当退还土地承租权人已经缴纳的剩余期限的租金。出租人获得货币补偿或者作价补偿的，应当将所得补偿的一部分依据承租权人对土地的投资或者开发程度支付给承租权人;出租人获得产权调换的，应当与土地承租权人人重新签订租赁合同，将调换所得的土地使用权出租给承租权人。

　　承租权是土地承租人以向土地使用权人支付租金为代价而取得的财产权利。土地上承租权的取得以该土地上设定土地使用权为前提，土地使用权的终止必然导致承租权的消灭。因土地所有者收回土地使用权，土地承租关系提前终止的，使用权人应退还土地承租权人已缴纳的使用期限的租金。

　　土地使用权人因上述原因获得货币补偿或者作价补偿的，使用权人应当根据承租权人对土地的投资开发情况将所得补偿的一部分支付给承租权人。

　　根据《城市房地产拆迁管理条例》第24条的规定，因城市规划或者乡(镇)村公益事业，需要拆迁出租房屋而进行产权调换的，原租赁关系继续保持。产权调换后，出租人应将调换后的土地出租给土地承租权人。这样处理，有利于维护房地产租赁秩序的稳定，保护承租权人的合法的承租利益，并且可以避免出租人退还租金的风险以及给予承租权人补偿时在计算上的麻烦。因产权调换，原租赁合同中的部分条款如面积、地点必然发生变化，双方当事人应当进行协商，重新签订租赁合同。

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