2018年土地登记代理人考试《理论与方法》考点：宅基地使用权

　　宅基地使用权

　　一、定义

　　宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。

　　宅基地的定义包括以下几个要点：(1)权利属性，即集体土地使用权;(2)权利主体，即农村集体经济组织成员;(3)权利取得的条件，即经过依法审批;(4)权利取得方式，即集体经济组织分配;(5)用途限定，即建造住宅;(6)权利存续状态，即没有使用期限限制。

　　关于“住宅”的含义，原国家土地管理局政策法规司1992年5月28日《关于对农村居民“建住宅”含义理解问题的答复》指出：“《中华人民共和国土地管理法》第45条所指的‘建住宅’，应当理解为农村居民所建住房以及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施。”

　　二、宅基地使用权的主体

　　农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。非农村集体经济组织内部成员，不得申请取得或继受取得宅基地使用权。

　　根据《土地管理法》第62条的规定，宅基地使用权主体为特殊主体——符合建房申请宅基地条件的集体经济组织成员。不是宅基地所在集体经济组织的成员的，不得申请取得或者继受取得该集体经济组织的宅基地使用权。1988年修订的《土地管理法》第41条曾规定允许城镇非农业户口居民建住宅使用集体土地，后因一些农村集体经济组织和房地产开发商利用此项规定炒卖宅基地，非法进行房地产开发，新《土地管理法》已删除此规定。因此，城市居民已不具备取得农村宅基地使用权的主体资格。同时，外村、外乡居民也不具备取得该项权利的主体资格，但依法将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员的不在此限。

　　三、宅基地使用权的取得

　　农村村民申请住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，县级人民政府批准后,由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。其中涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。

　　取得宅基地使用权，除了必须具备法律规定的主体资格，还必须遵守法律规定的审批程序。按照《土地管理法》的规定，宅基地的审批实行“乡(镇)政府审核，县级政府批准”的制度。

　　乡、县两级政府在审批过程中，要注意掌握以下几点：

　　第一，要严格控制用地面积。首先，不允许一户拥有两处以上的宅基地。其次，一户拥有的宅基地面积不得超过省级人民政府规定的标准。再次，将原有住宅出卖、出租后再申请宅基地的，不予批准。

　　第二，要遵守土地利用规划，严格控制使用耕地作宅基地。首先要尽可能使用原有宅基地和空闲地。其次，必须占用耕地的，应当依照法律规定办理农用地转用审批手续。

　　第三，宅基地审批要公开、公平和公正，审核过程中，应当听取申请人所在村的村民意见，批准后，应当予以公告，接受群众的监督。按照农村村民自治原则，宅基地的分配，应当由村民会议讨论决定。实践中，对于宅基地分配中“村干部说了算、村民靠边站”的现象，应当予以纠正。

　　四、宅基地使用权的内容及限制

　　(一)关于宅基地的处分

　　宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。此处有限制的处分权是指权利人将房屋连同宅基地一同转让、出租的权利。一般说来，村民将富余的住房转让、出租，有利于调剂余缺，缓解住房供需矛盾，减少占用耕地，法律予以允许。但是，有以下几点限制。

　　首先，按照《土地管理法》的规定，转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。这样规定的目的在于制止滥建住宅或变相商品房开发，以保护耕地和维护宅基地分配公平。但是，村(或村民组)内由于两户的宅基地都未达到标准，而进行宅基地调剂，由其中一户因此失去或减少住房，经村民会议讨论同意申请宅基地的，不在此限。

　　其次，权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。转让给村外人员的，该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件。因为，我国农村宅基地分配使用是无偿的，具有福利性质。这种福利分配的目的就是为本村村民提供必要的居住条件。所以，这种基于福利分配产生的土地使用权必然对权利主体的身份有特别限制。

　　第三，转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及到受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。实践中，由于我国房屋管理部门与土地管理部门对房、地实行分别管理，有的地方发了房屋及宅基地使用权权证，当房屋转让时，当事人只到房管部门办理产权过户登记手续，便认为其转让已成为合法有效。实际上，房产过户并不能代替土地使用权变更登记。不履行土地使用权变更登记，不但使受让人的权利不能得到法律保护，而且，也不利于土地权属管理和地产市场的秩序。

　　(二)关于宅基地的面积限制及用途

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。已取得的宅基地面积超标的，如该房屋及宅基地使用权可分割，超过的部分可由农村集体经济组织收回，按房屋重置价格结合成新对原使用权人给予适当补偿;如该房屋及宅基地使用权不可分割，应在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体经济组织。

　　《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”实践中，对单户拥有的宅基地超标的，应当按照《确定土地所有权和使用权的若干规定》第45—49条、51条的规定，在土地登记卡和土地证书内注明其超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体经济组织。实践中，还存在超标宅基地分割的情况，即，按农民宅基地使用分配制度的一般原则，对超标部分由本集体经济组织收回，并对收回的宅基地上的房屋给予适当补偿。

　　需要说明的是，宅基地使用权人对宅基地的占有、使用，并不限于居住之用途。因此，宅基地以及住宅房屋，不仅可以用于居住，也可以用于从事家庭生产和经营活动。1991年颁布的《土地管理法实施条例》第29条规定，“农村承包经营户、个体工商户从事非农业生产经营活动，应当利用原有宅基地。”虽然新《土地管理法实施条例》已无此条款，但事实上，农民利用现住房及宅基地从事家庭生产经营活动，是一种普遍现象。它既符合长期以来的习惯，也有利于今后的农村经济发展。当然，家庭生产经营活动应以保护环境和尊重相邻人居住安宁为条件。权利人利用宅基地及地上房屋从事小规模的、无污染、不扰民的家庭生产经营活动，法律上应予承认和保护。

　　五、宅基地闲置的处置

　　申请取得宅基地使用权后，满两年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回。

　　宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性。权利人取得宅基地使用权后，应积极予以利用。对于权利人取得宅基地使用权后长期闲置不用的，应视为其对权利的放弃。为有效利用土地，应由集体经济组织无偿收回。对于收回的宅基地，如已经办理过确权登记，应当由集体经济组织报县级人民政府批准，注销其土地登记。

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