2018年土地登记代理人考试《理论与方法》考点：城市私房用地使用权

　　城市私房用地使用权

　　一、定义

　　城市私房用地使用权是城市私有房屋的所有权人对房屋占用的土地所享有的国有土地使用权。

　　城市私房用地使用权，在权利主体方面，限定为城市私有房屋所有权人。这类房屋占用的土地使用权的取得有一定特殊性。其中多数人属于在全国实行土地公有制以前已经取得房屋及其所占土地的所有权，土地公有化以后仍继续享有房屋所有权，因而享有相应的国有土地使用权的情形。土地公有化以后经批准新建、扩建或翻建的城市居民私有房屋，也照此办理。这些城市私房所享有的土地权利属于划拨国有土地使用权。在权利客体方面，限定为房屋所占用的土地。这意味着城市私房用土地使用权是依附于房屋所有权而存在的。房屋所有权移转，其土地使用权随之移转;房屋所有权丧失，其土地使用权随之终止。

　　二、城市私房用地使用权的内容及限制

　　(一)权利范围

　　城市私房用地使用权人可实际控制私房占用范围内的国有土地并可通过使用该土地上的房屋而实现对土地的利用和收益。此外，因为城市私房用地使用权人拥有其房屋的所有权，故法律承认其财产处分权。

　　(二)处分权

　　私有房屋所有权的处分必然伴随着私房用地使用权的处分。因此，国家历来的政策都允许城市私房用地使用权人转让、出租、抵押其私有房屋及其所用国有土地的使用权，即根据房地主体一致的原则实现对国有土地的有限的处分权能。所谓有限的处分权是指，第一，私房用地使用权不得脱离房屋单独处分(即对处分权任意行使的限制);第二，私房所有权转让、抵押或者投资时，其用地使用权不得脱离房屋单独保留(即对处分权不行使的限制)。

　　(三)继承

　　城市私房作为公民的合法财产当然可以继承。依房地一致原则，其占用范围内的国有土地使用权一并继承。若无继承权或者继承人丧失继承权的，城市私房及其占用范围内的土地使用权视为无主财产。依民法理论，无主财产的所有权属于国家。

　　(四)用途限制

　　城市私房用地使用权人不得擅自改变房屋及其占用土地的用途。土地用途特定是我国土地权利制度的一项基本原则，这对于城市私房及其占用的土地也不例外。实践中，确实需要改变用途的，例如将原住宅改为商用的，必须经依法审批。同时，国家作为城市土地所有权主体，对土地享有发展权，她可以通过控制土地用途来实现其对土地的收益权，因此，用地者在改变房屋及其占用土地的用途时，必须向国家上缴土地收益、办理变更登记手续。

　　(五)翻建限制

　　城市私房用地使用权人未经批准不得擅自翻建房屋。如此限制的主要原因在于：首先，土地利用规划与城市发展规划对城市的发展都是不可或缺的，二者相互协调、相辅相成，擅自翻建房屋可能会违反城市发展规划：其次，城市私房多是毗邻而建，允许私房用地使用权人自建不符合城市经济发展的需要，而应该进行总体开发;最后，允许私房用地使用权人自建会使得旧城改造拆迁中拆迁人支付的代价过高。因此，城市私房用地使用权人的处分权能应受一定限制。

　　三、城市建设中私房用地使用权的终止

　　为实施城市建设规划，国家可以将城市私房占用范围内的国有土地使用权收回后授予新的土地使用者。新的土地使用者应依法以产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合等方式就原私房用地使用权人的房屋所有权及土地使用权给予相应补偿。

　　城市私房用地使用权终止多是因实施城市建设规划需要而进行旧城区改建，发生原私有房屋予以拆除的情形。对此产生的法律后果，依《城市房屋拆迁管理条例》第19条的规定，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人给予补偿。同时，依《土地管理法》第58条第1款第2项及第2款的规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，应当对土地使用权人给予适当补偿。因此，城市私房用地使用权人可以作为被拆除房屋及其附属物的所有权人和相应土地的使用权人得到补偿。依据《城市房屋拆迁管理条例》第20条的规定，补偿方式有产权调换、作价补偿、产权调换和作价补偿相结合三种。在三种补偿方式中，作价补偿是指拆迁人对被拆除的房屋，按其重置价格结合成新结算，对被拆迁人给予补偿;产权调换是指拆迁人以异地或再建的房屋作为交换，保留被拆迁人对房屋拥有的所有权的补偿方式。

　　四、私房翻建

　　城市私房用地使用权人在原址上翻建房屋，应依法办理有关审批手续，取得相应的划拨国有土地使用权。有关法律、行政法规或地方性法规、规章规定应办理其他手续的，依规定。

　　依《城市私有房屋管理条例》第7条第1款第(一)项的规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移变更登记手续时，新建、翻建、扩建房屋的，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸。经审查核实后，城市私房所有人可以换取房屋所有权证。依房地一致原则，城市私房翻建后，私房所有人依法取得房屋所有权证，翻建房屋使用范围内的土地使用权仍归其享有。

　　因原城市私房用地使用权是依附于房屋所有权而存在的，房屋一旦拆除，房屋所有权即为灭失，土地使用权也随之终止。同时，翻建房屋常常发生用地面积和位置的变动。所以，要求用地者办理有关审批手续，由国有土地所有者代表确认其建房用地的划拨国有土地使用权。这样规定有助于维护私房用地的正常秩序，保护国家的土地权益和用地人的合法权益。

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