2017年土地登记代理人《理论与方法》重要知识点：土地灭失

　　土地灭失

　　不可抗力一般指在签订合同以后，不是由于当事人的过错，而是由于发生了当事人不能预见和人力不能克服、不能避免的强制力量，致使合同不能履行或不能完全履行时，当事人可以全部或部分免除自己承担的责任。不可抗力事故，一种为自然现象如自然原因造成的水灾、火灾、地震、飓风等;一种为社会现象如战争、政府禁令。

　　不可抗力的发生不可归责于双方当事人，由此产生的法律后果的负担必然应以平衡双方的利益为出发点。由此，因不可抗力造成土地状况发生重大变故，导致出让国有土地使用权人无法按既有用途利用土地的，国家可收回出让国有土地使用权并退还剩余使用年限的出让金。出让金在经济学上的性质为年地租折现值的总和，也即土地使用者将数十年使用土地的代价于订立出让合同时一次性支付给国有土地所有者代表。当不可抗力发生时，出让金多已交付于出让人，土地使用权出让合同已经履行，若发生土地灭失，损失完全由土地使用者承担显失公平。因不可归责的事由而导致用地者丧失预期利益以及出让金已支付的，国家退还剩余年限的出让金，已使用年限的出让金，视为土地使用权人对该土地已行使的占有、使用、收益权的抵销。当然，如果仅是耕地因洪水变为池塘，种植业转为渔业的，则不构成土地灭失

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