地权

　　“三大改造”和“私房改造”不仅使我国城市国有土地从数量上转化为绝对优势，而且使人们的社会观念发生了历史性的转变。“聚财购地，添置房产”已不再是广大市民追逐奋斗的目标。以房产或地产谋取收益的活动也逐渐收敛匿迹。房地产市场行为从公开转向隐蔽。城市土地的所有制处在分崩离析之中。

　　这时地权结构渐趋模糊，反映出土地经济关系不够明朗的客观状况。土地国有所有权迅速上升为主要权种。这是一个具有重大意义却又没有任何明确界定的权利。这种权利虽然名义上属于国家，但没有固定、明确的产权代表，权利的行使实际掌握在各有关部门及其行政领导手中。

　　这时的土地私有者不再向地上权人提出地租要求，国有土地所有者对地上权人也仅收取时断时续仅具象征意义的使用费。因此，这时的地上权逐渐消失或为土地使用权所吸收。土地典权和土地抵押权除在历史形成的旧的经济关系中维系外，不再有这类经济行为出现。“地权”观念在社会上被冲洗淡化了。

　　农村土地产权制度沿革

　　1、农民土地所有制的建立建国以后到1952年的土地改革，实现了在1950年6月颁布的《中华人民共和国土地改革法》提出的目标：“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民土地所有制，借以解放农村生产力，发展农业生产，为新中国工业化开辟道路。”通过改革，到1952年底，已使3亿无地或少地的农民获得了6700万公顷土地，建立起以“耕者有其田”为特征的农民土地所有制。

　　这种以农民土地所有制为核心的农村地权制度是最适宜当时的农业生产条件、农村产业特点和农民利益取向的制度安排，因而在当时产生了极为显着的成效。

　　2、农村土地集体所有制的建立 1952年，中国工业化、城市化过程刚刚开始。1953年，新一轮的农村土地制度变迁便启动了。为了适应当时实施的优先发展工业的战略，建立起了相配套的高度集权的计划经济体制、人民公社制度和城乡分隔制度，具体体现在土地制度的变迁上，则是建立起了传统的土地集体所有制——“三级所有、队为基础”。

　　3、农村家庭联产承包经营责任制的建立 70年代末，中国的经济体制改革以农村土地制度改革为发端在全国展开。在农村实行土地家庭联产承包经营责任制，广大农民的生产积极性被重新唤起。农业生产效率大大提高。

　　这时期的农村地权内容由原来高度集中的土地所有权分化出了集体土地所有权、土地使用权、土地经营权等各权种。这种地权制度的内容安排由于适应当时的农业产业特性并有利于小农家庭经济体制传统优势的发挥，其经济效益是极其显着的。

　　土地权利登记制度概况

　　土地权利登记，又简称为土地登记，是为了确定土地权利的归属、变更以及土地权利状态有无负担等，对土地上权利的确立、变更、转移、消灭所作的记录。土地登记是土地权利变动的基本公示方式，是判断土地权利变动生效的主要根据。

　　现代的土地登记来源于传统大陆法系民法所谓不动产登记，不动产登记主要是指不动产登记簿上所记载的各种不动产物权变动的事实。因为作为实体法的民法典所关注的主要是登记这种事实状态对实体权利的影响，而登记机关对不动产物权依法进行的记录与涂销活动是一项公法行为，并非私法所涉及的范围。由于不动产是关系到人类生存利益的重要财产，为保护市场交易的安全和善意第三人的合法权益，对其进行登记是重要的保护手段，由此，不动产登记应该成为不动产物权制度的重要组成部分。

　　我国现行土地登记制度，来源于1986年土地管理法，在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，规定了土地使用权登记制度。新的《土地管理法》第11条规定了登记的机关和权利类型：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权;其中，中央国家机关实用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。第12条：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。较为完整土地产登记制度是从1996年2月1日起开始在全国范围内施行的《土地登记规则》。

　　城市地权制度的演变

　　1、城市土地国有化奠基时期在1949一1952年间，人民政府成立，相继没收了******政府的地产和官僚资本家、大地主、战争罪犯等的地产，将其转为国有，奠定了社会主义城市土地国有化的基础。这一时期城市地权除了取消了永佃权和永租权外，基本沿袭了解放前的构架，其具体内容如下：

　　2、城市土地基本国有化时期我国城市土地的国有化是在一系列政治运动中逐步实现的。从1953年至1966年，通过对农业、手工业、资本主义工商业的三大改造和对出租私有房屋的社会主义改造，逐步使城市土地基本国有化。