2016土地登记代理人《理论与方法》知识点2　　国有土地使用权

　　1.国有土地使用权的主体

　　境内法人，非法人组织和自然人。

　　2.国有土地使用权的取得

　　1)有偿(出让、租赁、作价出资或入股)和无偿;

　　2)中外合资企业的声地使用权(作价出资、缴纳使用费);

　　3)国有农用地、未利用地可出让、租赁、承包和划拨。

　　3.国有土使用权的内容与限制

　　1)划拨的限制;

　　2)地下资源及其他的限制;

　　3)用途限制;

　　4)规划限制。

　　4.国有土地使用权交易形式与规则

　　1)交易形式：转让、出租、抵押、合资合并或其他投资活动。

　　2)交易规则：民法规则，交易应经法定程序，遵循房地一致的原则。如果国有土地使用权作价出资或入股，当权利主体变更时，则为转让。

　　5.房屋基地使用权

　　我们一般采取按份享有。房屋套内部分按区分所有。

　　根据我国的现行规定和实践中通行的做法，以建筑面积作为计算分摊额的系数计算基地使用权分摊份额的方法较为稳妥。

　　1998年国家质量技术监督局《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》第11条规定：

　　共有建筑面积分摊系数(幢)=共有建筑面积/各套内建筑面积之和

　　各套分摊的共有建筑面积=各套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数

　　6.划拨国有土地使用权

　　1)概念：是土地全用进经县级以上人民政府依法批准，无偿限得的或缴纳补偿、安置等费用后取得的无使用用期限限制的国有土地使用权。但受交易限制。

　　2)主体：机关、军事、基础设施、公益事业，国家重点扶持的能源、交通、水利、其他。

　　3)内容及限制：享有占有权、使用权和部分收益权、有限制的处分权。

　　4)划拨土地的转让：一种情况是，划拨土地符合出让条件，由政府审批，受让者补办出让手续，缴纳出让金后土地使用权转让;另一咱情况，划拨土地不具备出让条件，但土地空话转让的，转让方缴收益中的土地收益，转让后保留土地划拨性质。

　　5)划拨土地的出租：土地使用权迦同地上建筑物等出租，办理租赁登记，并向国家交土地收益金。土地单位出租的，需办理出让手续。

　　6)划拨土地的抵押：报政府批准，并缴纳出让金。