2017年土地登记代理人考试《相关法律》考点归纳（33）

　　物权的公示

　　一、物权公示的概念和效力

　　(一)概念：是指物权的享有及变动可取信于社会公众的外部表现形式。动产为占有和交付;不动产为登记。

　　(二)效力：目前，世界上主要有三种立法例。

　　1、成立要件主义，以是否具备公示形式作为行为是否成立或生效的要件。

　　2、对抗要件主义，即公示形式的有无并不影响行为的成立和生效，只是该行为不经公示，不产生对抗第三人的效力。

　　3、折中主义，我国就采用这种做法，即原则上，以公示形式的有无作为行为成立和生效的要件，但是，当事人作出特别约定的，公示形式并不影响行为的效力，但不得对抗善意第三人。

　　二、不动产的物权公示---登记

　　(一)登记的概念

　　是指不动产的行政管理机关根据申请人的申请或依职权将不动产物权设立、变更、消灭等情况依法记载于其专门设置的登记薄上的行政行为。

　　(二)登记的效力

　　1、依民事法律行为而变动不动产物权者，非经登记不生效力。

　　2、因法律事件而取得物权者，非经登记不得处分。

　　三、动产的公示---交付

　　(一)交付的概念

　　是指一方将物之占有移转给另一方。

　　(二)交付方式：

　　1、现实交付，包括直接交付标的物或通过托运、邮寄等方式交付。

　　2、简易交付，即当事人根据协议，将他主占有变为自主占有。

　　3、占有改定，当事人根据协议，使转让人的自主占有变为他主占有。

　　4、返还财产请求权的让与。如出租人转让出租物的所有权。

　　(三)交付的效力

　　我国以生效要件主义为原则，以对抗要件主义为例外，我国《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　四、物权公示的公信力------善意取得制度

　　即物权公示形式具有社会公信力，即使公示形式与真实权利不符，善意第三人基于对公示形式的信任，其利益仍然受到保护的制度。该制度的价值是保护社会交易的安全和秩序。提高交易效率，降低交易成本。

　　善意取得制度的构成要件为：

　　1、转让人并非真正的权利人，即转让人无处分权。

　　2、转让人对财产的控制符合物权公示的形式。即转让人占有某项动产或为某项不动产的登记名义人。

　　3、第三人必须为善意，即他既不知道也不应知道转让人无处分权。

　　4、第三人取得权利必须基于民事法律行为。

　　5、须是依真正权利人的意思脱离其占有的财产。

　　6、第三人取得权利须为付出相应对价。

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