第二节 建设用地使用权

　　根据土地管理法的规定，我国的土地分为农用地、建设用地和未利用地。“土地使用权”是一个广义的概念，包括了农用地使用权、建设用地使用权等。我国《物权法》未采纳“土地使用权”这一传统的民法理论概念，因为“土地使用权”的概念实际上包括了土地承包经营权，建设用地使用权和宅基地使用权，而这三种权利在设立、利用等多方面都具有很大的区别，因此物权法没有专门的“国有土地使用权”概念，而是根据土地的用途，将土地使用权分解为土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权，分别作出了规定。 -

　　一、建设用地使用权的概念和特征

　　建设用地使用权是我国一项重要的用益物权，是指建设用地使用权人对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”

　　建设用地使用权具有以下的法律特征：

　　(一)建设用地使用权的主体是符合法定条件的公民和法人

　　根据我国的法律规定，公民或法人要获得国家所有的土地的使用权，就必须符合法律规定的条件，并按法律规定的程序到有关机关办理相应的手续，在使用过程中，使用权人对国有土地负有管理、保护和合理利用的义务。

　　(二)建设用地使用权的客体为国家所有的土地

　　包括城市和农村的属于国有的土地、草原、滩涂、荒地、山岭和林地等，但不包括上述土地之上的市政公用设施以及地下的埋藏物或自然资源。国有土地的范围是根据我国宪法的规定确定的。建设用地具体包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

　　(三)建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的用益物权

　　国家是国有土地的所有权人，其行使权利的代表即政府，政府作为行政机构，在利用和开发土地上存在诸多的弊端，因此国家可以将土地所有权的部分权能按照所有权与使用权分离的原则，移转给一定的公民或法人使用，这样才能使政府实现政企分开的目的，同时也能使土地发挥出最大的经济效益。

　　(四)建设用地使用权具有排他性，是一项独立的物权

　　建设用地使用权是一项法定的独立物权，国家保证建设用地使用权人依法行使其权利，同时也保障其权利不受他人的非法侵害。依照法定程序取得的建设用地使用权是受法律保护的，任何人都不得非法干涉和侵害。

　　例题：建设用地使用权具有以下的法律特征包括( )。

　　A.建设用地使用权的主体是符合法定条件的公民和法人

　　B.建设用地使用权的客体为国家所有的土地

　　C.建设用地使用权是从集体土地所有权中分离出来的用益物权

　　D.建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的用益物权

　　E.建设用地使用权具有排他性，是一项独立的物权

　　答案：ABDE

　　解析：建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的用益物权。

　　二、建设用地使用权的取得

　　根据《物权法》的规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

　　(一)建设用地使用权的有偿出让

　　这种有偿出让的方式是建设用地使用权出让的主要方式，它是指国家作为出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金的制度。具体的出让方式主要包括拍卖、招标和协议等，其中招标和拍卖都属于公开竞价的方式，协议的方式由于未引入竞争机制，相对缺乏公开性，因此土地管理法规定，采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按照国家规定所确定的最低价，且应签订书面的合同，并办理登记。建设用地使用权自登记时设立。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　(二)建设用地使用权的划拨

　　这是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人的行为。划拨土地没有期限的限制。

　　为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，《物权法》第137条第三款明确规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”

　　三、建设用地使用权的内容

　　根据我国有关法律法规的规定，建设用地使用权的内容主要包括权利和义务两个方面。 1.建设用地使用权人的权利主要有：

　　(1)占有权。这是指建设用地使用权人享有对依法取得的土地的直接支配和控制权。

　　(2)使用权。这是指建设用地使用权人可以依照土地的用途和性质对国有土地进行开发、利用和经营，也可以在符合法定条件的前提下将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押，法律另有规定的除外。

　　(3)收益权。这是建设用地使用权人可以通过对土地的直接利用或将使用权转让、互换、出资、赠与或抵押，获得一定的利益。

　　2.建设用地使用权人的义务主要有：

　　(1)遵守国家法律、法规的规定从事土地的开发、利用和经营活动，并不得损害社会公共利益。

　　(2)依照法律规定的程序行使建设用地使用权，取得、变更、延长或终止建设用地使用权均应履行登记手续。

　　(3)合理有效地利用土地，未经有关行政主管部门批准，不得改变土地用途。

　　(4)按照法律的规定以及合同的约定支付出让金等费用。

　　例题：建设用地使用权的有偿出让方式主要包括( ) 等。

　　A.拍卖出让 B.招标出让 C.协议出让 D.划拨出让 E.挂牌出让

　　答案：ABCE

　　解析：建设用地使用权的有偿出让方式主要包括拍卖、招标和协议等。