第五节 建筑物区分所有权

　　《中华人民共和国物权法》对业主的建筑物区分所有权专章作了详细的规定。

　　一、建筑物区分所有权的概念

　　建筑物区分所有权制度在法国法上称为“住宅分层所有权”’在德国法上称为“住宅所有权”，在英美法上称为“公寓所有权”，在日本和我国台湾地区则称为“区分所有权”。我国《物权法》采纳了“建筑物区分所有权”的概念。

　　建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共有部分的共有权的结合。

　　《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据这一规定，业主的建筑物区分所有权包括对专有部分的所有权和对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。

　　建筑物区分所有权的客体也就是指区分所有权的标的。建筑物区分所有权是由专有权和共有权两方面构成的，因此权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。专有部分是通过一定方式而对建筑物加以区分而分割出来的可以由特定主体独立使用的部分房屋。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它们都是区分所有权的客体。根据《物权法》的规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑物区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　在区分所有情况下，专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权的客体，它必须具备以下条件：

　　1.具有独立的建筑结构

　　这是指专有部分必须具有建筑构造上的独立性。构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观地划分不同部分并为各个所有人独立支配。

　　2.具有独立的使用功能

　　这是指专有部分必须具有使用上的独立性。建筑物被区分为各个部分以后，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用，不需借助其他部分辅助即可利用，区分的部分的使用人可以独立地进出和使用该部分。

　　3.通过登记后，具有法律上的独立性

　　这是指通过登记予以公示并表现出来的法律上的独立性。构造上和使用上的独立性，是经济上的独立性，只有通过登记才能使被分割的各个部分在法律上独立，才能形成为各个所有权的客体。

　　例题：在区分所有情况下，专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权的客体，它必须具备的条件中，不包括( )。

　　A.具有独立的建筑结构 B.具有独立的使用功能

　　C.建筑物的共用部分和附属设施 D.通过登记后，具有法律上的独立性

　　答案：C

　　解析：在区分所有情况下，专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权的客体，它必须具备以下条件：具有独立的建筑结构;具有独立的使用功能;通过登记后，具有法律上的独立性。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。