国有土地使用权

　　大纲要求：掌握国有土地使用权定义，国有土地使用权主体与客体、内容与限制、取得与丧失的法律特征，出让、划拨、租赁、作价入股、授权经营等不同取得方式的国有土地使用权的概念、特征。

　　熟悉我国有关国有土地使用权的法律规定和管理制度。

　　了解外商投资企业场地使用权的基本情况。

　　第一节 国有土地使用权概述

　　本节主要内容：国有土地使用权的主体、取得、内容与限制、交易规则及房屋基地使用权的按份享有等。

　　一、国有土地使用权的主体：境内外法人、非法人组织和自然人都可依法取得国有土地使用权。

　　二、国有土地使用权的取得

　　(一)关于国有土地使用权的一般取得方式

　　我国国有土地使用权最基本的取得方式为：有偿使用和无偿划拨。

　　国有土地有偿使用的方式有三种：1)国有土地使用权出让;2)国有土地租赁;3)国有土地使用权作价出资或者入股。

　　(二)关于中外合资企业场地使用权和城市私房用地使用权的特殊取得方式

　　1、外商投资企业所需场地使用权：经依法审批由合营企业取得或作为中国合营者在合营企业中的一部分出资。但所缴纳的场地使用费以及与之等价的作价金额均低于有偿取得国有土地使用权而支付的出让金或租金，是介于有偿取得与划拨取得之间的一种特殊方式。

　　2、城市私有房屋所占土地由私有转变为公有后，私房主仍可享有国有土地使用权，但其取得方式明显不同于国有建设用地的一般取得方式。

　　(三)关于国有农用土地(包括可开发为农用的未利用土地)使用权的特殊取得方式

　　国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。国有农用地和未利用地的取得方式应包括出让、租赁、承包和划拨。

　　三、国有土地使用权的内容与限制

　　1、划拨国有土地使用权人对划拨国有土地使用权在未转变为出让国有土地使用权并符合其他条件时，不得转让、出租、抵押土地使用权。而转让、出租、抵押是土地使用权的处分权能，因而划拨国有土地使用权中并无对权利本身的处分权能。

　　2、地下资源、埋藏物、市政公用设施等不在国有土地使用权出让、转让的范围内。对于法定或约定不属于国有土地使用权客体的空间范围，可单独设定土地使用权或土地他项权利。

　　3、权利的行使不得违反法律的禁止性规定。

　　1)使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

　　2)权利人必须遵守法律、行政法规为权利人行使权利设定的其他不得违反的强制性义务。

　　3)国有土地使用者必须履行，与国有土地所有者代表签订的国有土地出让或租赁合同中对国有土地使用者规定的义务。