2018年土地登记代理人《代理实务》考点：土地他项权利变更登记

　　土地他项权利变更登记

　　1、基本概念土地他项权利变更登记是对经登记的土地他项权利发生变更而进行的土地登记。

　　土地他项权利包括抵押权、出租权和其他形式土地他项权利，相应地土地他项权利变更包括三种类型：土地使用权抵押权变更登记、土地使用权出租权变更登记和其他形式土地他项权利变更登记。

　　2、法律特征

　　1)土地使用权抵押权变更抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让无效。

　　转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。

　　抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。

　　抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后十五日内，持有关文件到土地行政主管部门办理变更抵押登记手续。

　　(2)土地使用权出租权变更国有土地的承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁同约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押。

　　承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

　　承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

　　承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

　　3、申请人土地他项权利关系人、抵押人和抵押权人、受让人、出租人、承租人、原土地他项权利关系人和继承人、当事人

　　4、申请时限依法继承土地他项权利、其他形式的土地他项权利变更为30日，其他15日

　　5、提交的权属证明文件 原抵押合同、租赁合同等;原《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》;变更后的抵押合同、租赁合同、遗嘱等;有关批准文件;其他证明文件。

　　6、权属审核申请人应与合同签订各方一致;抵押合同、租赁合同等变更的内容应符合国家的有关规定;依法继承土地他项权利的继承手续应完备

　　7、注册登记与核发证书不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后即可直接注册登

　　记。登记在原《土地登记卡》上进行。收回并注销原《土地他项权利证明书》，依据《土地登记卡》对土地使用者的土地使用证(《国有土地使用证》或《集体土地使用证》)进行记录和更改，填制新的《土地他项权利证明书》，并由土地登记机关把更改后的土地使用证和新填制的《土地他项权利证明书》分别核发给土地使用权人和土地他项权利人。

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