2018年土地登记代理人《代理实务》考点：国家租赁国有土地使用权设定登记

　　国家租赁国有土地使用权设定登记

　　1、基本概念 国家租赁国有土地使用权设定登记是对一宗地上新确认的以国家租赁方式取得国有土地使用权进行的土地登记。 县级以上人民政府土地行政主管部门负责，需要支付租金的行为，土地租赁合同可随租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物依法抵押转让。

　　2、法律特征

　　(1)国有土地租赁受的范围(重点掌握) 原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。 新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。 经营性房地产开发用地都必须实行出让，不实行租赁。 企业改革中涉及国企改为有限、股份公司的，国企租赁经营，非国企兼并国企的，对于已划拨的土地使用权，采取出让或者租赁的方式。

　　(2)国有土地租赁的期限 短租不超过5年;长期租赁由租赁合同约定，但最长不得超法定的同类用途土地出让最高年期。

　　(3)国有土地租赁的租金与缴纳方式 租金的确定，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式。 租金不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。 协议出租的结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露。 短租年付或季付租金;长租合同确定支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

　　(4)国有土地租赁权人的权利、义务 承租土地使用权可以转租、转让或抵押 国有土地租赁权人有优先受让权 承租土地提前收回，可以获得合理补偿

　　(5)土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同 租赁期限六个月以上由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。内容含出租双方、宗地自然状况、租金相关情况、权利义务等。

　　3、申请人 国家租赁国有土地使用权设定登记的申请人为承租人。

　　4、申请时限 签订租赁合同之日起30日内。

　　5、申请人应提交的土地权属证明文件 国有土地租赁批准文件;国有土地租赁合同;建设用地批准书;原《国有土地使用证》;其它证明文件。

　　6、权属审核(重点)

　　(1) 申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有土地使用权租赁合同中的土地使用者一致;

　　(2) 国有土地租赁合同应由市、县土地行政主管部门与承租人签订;

　　(3) 国家租赁国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高使用期限。短期租赁年限一般不超过5年;

　　(4) 国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡

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