2018年土地登记代理人《代理实务》考点：出让国有土地使用权设定登记

　　出让国有土地使用权设定登记

　　1、基本概念 指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　2、法律特征

　　(1)出让的受让主体广泛。

　　(2)国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌方式。

　　(3)出让国有土地使用权须有偿取得 出让金可一次性支付，或在确定的期限内分期支付。

　　协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。

　　(4)出让国有土地使用权受使用期限限制 土地使用权出让的最高年限由国务院规定，实际出让年限则由当事人双方通过合同约定，合同约定的年限不得超过法律规定的最高年限即： 居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。 土地使用权出让的合同期满，除土地使用者申请续期并经依法批准外，国家将无偿收回土地使用权及其地上建筑物、其他附着物。

　　(5)政府垄断国有土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，由土地行政主管部门具体实施。

　　(6)不符合有关规定的土地使用权不得登记 包含没有支付全部土地使用权出让金的;经营性土地没有按照招、拍、挂方式出让的，;协议出让地价明显低于出让低价的;对违反规划改变土地用途的;未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记。

　　3、申请人 出让国有土地使用权设定登记的申请人为出让国有土地使用权的受让方。

　　4、申请时限

　　(1)出让国有土地使用权按出让合同约定，受让方一次支付全部出让金的，在支付出让金后30日内，申请出让国有土地使用权设定登记。

　　(2)出让国有土地使用权成片开发按出让合同约定一次出让，受让方分期付款，分期取得使用权的，在每期付款后30日内，申请出让国有土地使用权设定登记。

　　5.申请人应提交的土地权属来源证明建设用地批准书;《国有土地使用权出让合同》;国有土地使用权出让金全部缴纳完毕的凭证;有关税费的交纳凭证;其他证明文件。

　　6、权属审核

　　(1) 主要土地权属证明要件是《国有土地使用出让合同》;

　　(2) 出让年限：如居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他用地50年(掌握重点);

　　(3) 受让人应按出让合同的约定支付出让金。

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