2018年土地登记代理人《代理实务》考点：初始土地登记

　　初始土地登记的概念、特点

　　1.概念：初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域

　　的土地进行普遍登记。 它要求所有土地所有者依法使用或拥有的土地，在使用所有期间内，无论是否有过变更，都应该按照土地部门的要求，在规定的时间内，通过一定的程序重新在统一的薄册上进行登记，并换发土地证。也就是说，需要进行初始土地登记的主要有两种情况：一是从未进行过土地登记的地区;二是原有登记需要全面更新的。

　　2.特点：

　　1)阶段性，初始土地登记有期限，持续一段时间后即告结束;

　　2)全域性，初始土地登记作业区是一个行政辖区，它通常是一个县或市;

　　3)集中性，初始土地登记是在一定范围和时间内有计划集体统一进行的。

　　3.初始土地登记申请人

　　1)个人使用土地的，其土地登记申请人分别为：

　　(1)使用宅基地的城镇、农村居民，由共房产权人或房主申请土地登记。

　　(2)使用四荒拍卖土地的农村民，由农地使用合同签订人申请土地登记。

　　2)单位使用土地的，其土地登记申请人分别为：

　　(1)企业法人单位，包括中外合资、合作、外商独资企业、股份制企业，凡是以企业法人名义取得土地使用公的，由企业法人及其法人代表申请土地登记。

　　(2)机关法人、事业单位法人、社团法人以及名义取得土地使用权的，由各法人及其法人代表申请登记。以上法人单位中，有法人资格，但不是以本法人单位名义取得土地使用权，如政府机关、妇联、科协等单位，以政府名义取得的土地使用权的，应由原取得土地使用权的法人及其法人代表申请土地登记。

　　(3)联营单位是指不同所有制性质的企业之间或企业、事业单位之间共同投资组成的新的经济实体，并具备法人条件的紧密型联营企业。联营单位以单位法人及法人代表申请土地登记。联营单位联营合同中规定土地作为入股或明确土地使用权不作为联营条件，土地行政主管部门根据实际情况，确定土地登记申请人。

　　(4)私宫单位指生产资料归公民私人所有，以雇佣劳动力为基础的，并已登记注册的私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任公司。一般由私营单位代理人申请。私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的，土地行政主管部门视情况确定土地登记申请人。

　　3)集体所有的土地，其集体土地所有权土地登记申请人分别为：

　　(1)村集体所有的土地，由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记。

　　(2)村集体内有两个以上农村集体经济组织的，如过去的生产队，目前仍然为独立存在的，

　　可以由各农业集体经济组织及其代表申请土地登记，也可以由村集体代办。

　　(3)乡(镇)农民集体所有的土地，应由乡(镇)集体及其法人代表申请土地登记。根据我国目前农村乡(镇)集体的组织形式，国家没有明文规定具体的乡集体组织范围、章程及组织方式，严格地讲没有反映出法人应具备条件，但是事实上确实有乡(镇)农民集体所有的土地，全面行使着土地所有者的权利。凡属于这种情况的，乡(镇)农民集体所有的土地可以暂时不进行土地登记。随着有关法律的健全，再统一解决。

　　4.初始登记应提交的文件

　　初始土地登记申请人向土地登记机关提交的证明文件资料基本上同一般的土地登记，只是反映在土地权属来源证明上，有共自己的特点。在初始土地登记中，申请人提交的土地权属来源证明一般有以下几中：

　　1)各时期政府土地主管部门征、拨(使)用的土地批准文件。

　　2)因买卖、交换、赠与、继承等形式取得的土地使用权或所有权的，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或证明外，还应提交土地使用权或所有权原始取昨证明。

　　3)无任何手续，擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的证明文件。

　　4)因历史等原因无法提交权属证明材料的处理：个人使用土地的，由四邻认可，居民委员会或村民委员会开具证明;单位使用土地的，由其上级主管部门开具证明。

　　5.初始土地登记程序

　　土地登记程序：

　　1)申报;2)地籍调查;3)权属审核;4)注册登记;5)颁发土地证书。

　　初始土地登记的程序还有其三个特殊性：1)是增加了准备工作;2)是增加了通告;3)是增加了公告。

　　6.初始土地登记公告的意义：

　　1)让土地权利人及时了解期土地权利是否得到保护;

　　2)在一定时间内，征询利害关系人的异议;

　　3)对土地登记机关在行政作业与审核中的不足，施予救济，追求登记效力的公平性;

　　4)保证土地登记的公信力。

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