2017年土地登记代理人考试《代理实务》重点知识（18）

　　土地登记代理的涵义与基本原则

　　(一)土地登记代理的涵义

　　土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记咨询、代理等业务服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴。

　　根据《土地登记规则》第七十五条和人事部、国土资源部《关于印发〈土地登记代理人职业资格制度暂行规定〉和〈土地登记代理人职业资格考试实施办法〉的通知》(人发[2002]116号)中规定，国家将于2003年开始实行土地登记代理人员职业资格制度，从事土地登记代理的人员和机构必须取得国家规定的土地登记代理资格。土地登记代理是为适应土地市场的发展而产生的，对规范土地登记行为，促进土地市场的发展和完善是十分重要而且相当必要的。伴随着中国土地市场的蓬勃发展，土地登记代理事业必将会有广阔的空间。

　　(二)土地登记代理的基本原则

　　1、合法原则

　　土地登记代理机构和土地登记代理人在承接土地登记代理业务时，必须遵守国家的有关规定，在国家法律、法规、政策允许的服务项目范围内及核准的经营范围内从事代理活动，提供代理服务;不得从事国家法律、法规、政策禁止的服务项目。

　　2、平等自愿原则

　　合同法规定，民事合同当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。在选择代理机构及代理人时，必须尊重委托人的意愿，由委托人自主选择、自愿委托代理机构及代理人。委托人与代理人法律地位一律平等，任何一方不得将自己的意志强加于另一方，双方在权利义务对等的基础上订立代理合同。

　　3、公平公正原则

　　土地登记代理人与委托人属于民事法律关系，双方的地位是平等的，任何一方没有额外的特权，其权利和义务应当是统一的。在处理双方的纠纷时，双方所适用的法律也应当是相同的。

　　4、等价有偿原则

　　等价有偿是市场经济的基本原则，作为一种中介服务，土地登记代理所交换的是一种特殊商品―服务。土地登记代理人提供给委托人相应的服务时，委托人应当按照代理人所提供服务的质量和数量给予代理人适当的劳动报酬。

　　5、诚实信用原则

　　在行使权利、履行义务的过程中，土地登记代理人与委托人应当遵循诚实信用原则。双方应当诚实守信，善意地行使权利、履行义务，不得有欺诈等恶意行为。任何一方不得弄虚作假，提供不实信息，或签订虚假合同。

　　6、保密原则

　　在土地登记代理过程中，土地登记代理机构、土地登记代理人有权要求委托人提供与代理业务相关的资料。由于其中的部分资料可能涉及到委托人的商业秘密或个人隐私，为了充分保障委托人的权益，土地登记代理机构、土地登记代理人不得泄漏委托人商业秘密或个人隐私。

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