土地登记代理内容与程序

　　一、土地登记代理的内容

　　根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人主要可从事以下登记代理业务：

　　(1)办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等。

　　(2)收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料。

　　(3)帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续。

　　(4)查询土地登记资料。

　　(5)查证土地产权。

　　(6)提供土地登记及地籍管理相关法律咨询。

　　(7)与土地登记业务相关的其他事项。

　　二、土地登记代理的程序

　　不同的土地登记代理业务在具体操作中会由于内容的不同而程序上存在一定差别，但基本程序差异不大。通常情况下， 土地登记代理的基本程序包括以下步骤：

　　(一)接受委托 接受委托是开展土地登记代理业务的首要环节，一般情况下，土地登记代理业务来源主要有以下两个途径：

　　1.被动接受

　　2.主动争取

　　即由委托人主动找上门要求提供土地登记代理服务。 即由土地登记代理人走出门主动争取为他人提供代理服务。随着土地市场的不断规范和土地登记代理市场的日趋发育，主动争取将是土地登记代理业务来源的主要途径。

　　(二)签订土地登记代理委托书、代理合同

　　为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人应与土地登记代理人所在 的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。 委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地管理部门审核的重要内容之一。委托书主要应明 确以下内容：

　　(1)委托人。

　　(2)土地登记代理机构。

　　(3)土地登记代理人。

　　(4)土地登记代理的内容。

　　(5)土地登记代理的权限。

　　委托书应由委托人和土地登记代理机构、土地登记代理人三方签字后生效，委托人是单位的，应同时加盖单位公章。 土地登记代理人持委托书开展土地登记代理业务。 土地登记代理合同是委托人和土地登记代理机构确认委托关系、明确双方权利和义务的法律依据，而土地登记代理委 托书是土地登记代理人开展土地登记代理的业务凭证，供具体办理土地登记代理业务时土地行政主管部门审查用。

　　(三)收集查询土地登记相关信息与资料

　　在接受土地登记代理委托后，土地登记代理人需要收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料， 了解土地权属是否清晰，如该宗地是否被司法或行政部门依法限制、查封或收回，是否设定抵押、租赁等他项权利等 情况。必要时还需要实地查勘土地的位置、四邻、土地利用状况等。一般情况下，土地登记相关资料收集的基本途径 主要有：

　　1.文字资料通过收集查询委托方及土地行政主管部门提供的土地登记有关文件资料、书面登记资料等，了解土地的权 属状况、面积、用途等情况

　　2.实地察看通过实地察看，对土地的具体位置、四至、数量、质量及地上物变化等情况有一个较全面的感性认识，获 取土地登记代理所需的一手资料。

　　3.向有关当事人了解情况在开展土地登记代理业务时，除收集文字资料、实地查勘外，还应根据需要，向有关当事人 了解情况，当事人主要包括委托人、土地权利人、四邻的土地权利人、单位中具体管理土地或操办土地证的人员以及 其他熟悉该土地状况的人员等。 在收集资料时，土地登记代理机构及其代理人应当注意以下几个方面：

　　(1)收集、整理并认真查阅、填报所需文件资料，核实有关材料的真实性、合法性。

　　(2)检查材料是否完整、齐全，如若缺件或材料不准确，应与委托方沟通协商，及时补报。

　　(3)材料的取得程序要合法，不得非法收集资料，禁止伪造虚假材料。

　　(4)在收集资料时，土地登记代理人应认真做好准备工作，事先准备好需要收集资料的具体内容，必要时还应制作专门 的调查表格。在实地查勘和向当事人了解情况时，土地登记代理人还应做好笔记，书面记录有关情况。

　　(四)开展具体业务 收集、整理相关资料后，土地登记代理人进入具体实际操作阶段。通过代办土地登记申请、代理现场指界、代写土地 登记申请文书、代领土地证书、代办土地登记资料查询与土地产权查证等具体服务，完成委托人交给的具体代理业务。 不同的土地登记代理业务，具体操作的步骤及内容也有所不同。

　　(五)提交成果 土地登记代理机构和土地登记代理人按照委托人的要求完成委托事项后，土地登记代理人应及时以口头或书面报告形 式向委托人报告，并交付相应的代理成果。

　　三、开展土地登记代理业务的基本要求

　　(一)认真进行市场分析和政策分析

　　土地登记代理是一项政策性和专业性很强的工作，土地登记代理机构和土地登记代理人除应掌握土地登记、地籍调查、权属审核的专业知识外，还应认真做好市场分析和政策分析工作。

　　(二)公平公正对待客户

　　无论客户大小，均要公平公正地对待。主要表现在与客户的联系、沟通及服务质量和时间要求上，不要因为客户小而 减少应有的服务程序，更不能因为收费低就降低服务水平和服务质量。

　　(三)不断提高服务水平和服务质量

　　土地登记代理作为中介服务的一种，服务是根本。在实际工作中，土地登记代理人和土地登记代理机构应强化为客户 服务的意识，努力提升服务质量。 在开展土地登记代理业务过程中，应积极发挥土地登记代理机构和土地登记代理人的专业性强、业务水平高、政策性 和协调能力强等优势，树立土地登记代理机构的专业晶牌形象，进一步拓展市场。

　　(四)加强沟通和交流

　　在开展土地登记代理业务过程中，要定期、主动与客户进行交流，了解客户的真正需求，以便提供高质量的、更有针 对性的服务，最大限度地满足客户的需求。

　　(五)做好客户维护工作

　　由于土地登记是一项长期性工作，土地登记代理业务也会长期需要，因此，在完成土地登记代理业务后，应积极做好 客户维护工作。

　　四、土地登记代理的服务收费

　　土地登记代理的服务收费 作为中介服务的一种，土地登记代理人在承担土地登记代理业务时，应获得合理佣金。但目前国家尚未制定统一的土 地登记代理收费标准，所以在实际操作中，土地登记代理收费主要由委托人和土地登记代理机构协商确定，具体收费 数额可根据代理项目的内容、工作量、难度、时间要求以及协调情况、产权情况等商定，由双方确认并认可。