土地登记代理机构

　　一、土地登记代理机构

　　土地登记代理机构是指为委托人提供土地登记咨询和代理服务的中介组织，即指符合执业条件，并依法设立从事土 地登记代理活动的公司、合伙机构、个人独资机构。另外，境内外土地登记代理机构在境内设立的分支机构也可以以 自己的名义独立经营土地登记代理业务。

　　二、土地登记代理机构的设立与注销

　　一、内容提要：本讲主要讲述土地登记代理机构的相关内容。

　　(一)土地登记代理机构的设立

　　由于我国对土地登记代理机构的设立条件还没有明确的规定，因此可参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第 四章第五十七条有关房地产中介服务机构设立的条件规定来确定土地登记代理机构的设立条件：

　　(1)有自己的名称和组织机构。

　　(2)有固定的服务场所。

　　(3)有必要的财产和经费。

　　(4)有足够数量的专业人员。

　　(5)法律、行政法规规定的其他条件。

　　土地登记代理机构的设立还应符合中华人民共和国公司法、合伙机构法、个人独资机构法、中外合作经营机构法、 中外合资经营机构法、外商独资经营机构法等法律法规及其实施细则和工商登记的规定。 设立土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由土地行政主管部门进行审查，经审查合格后，再办理工商登记。 设立跨省、自治区、直辖市从事土地登记代理活动的机构，应当符合所在地有关管理部门的规定。

　　(二)土地登记代理机构的分支机构的设立

　　国内土地登记代理机构可以根据业务需要，也可在国内其他区域或国外设立分支机构，从事土地登记代理业务。分 支机构应有一定的经营资金和一定数量的从业人员，持有《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》的人员数 量达到规定的要求。分支机构不具有法人资格，土地登记代理机构对其分支机构解散后尚未清偿的债务承担责任。 外国土地登记代理机构可以在中华人民共和国境内设立分支机构，从事土地登记代理业务。分支机构应有一定的经 营资金和一定数量的、中国政府承认的并允许其在国内执业的从业人员，持有《中华人民共和国土地登记代理人职业 资格证书》的人员数量达到规定的要求。其分支机构不具有法人资格，外国土地登记代理机构对其在中国境内的分支 机构的债务承担责任。 设立分支机构也应经过土地行政主管部门审查和工商登记， 应符合国家法律、 法规和工商登记管理规定的其他条件。

　　(三)土地登记代理机构和分支机构的注销

　　土地登记代理机构和分支机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的土地登记代理机构不再有资格从事土地 登记代理业务，注销时尚未完成的土地登记代理业务应与委托当事人协商处理，可以转由他人代为完成;可以终止合 同赔偿损失;在符合法规的前提下，经当事人约定，也可以用其他方法。土地登记代理机构和分支机构的备案证书被 撤销后，应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。

　　三、土地登记代理机构的权利和义务