代理与土地登记代理

　　一、代理的一般概念与法律特征

　　代理是民法中一项重要的法律制度，指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代 理人的代理行为，承担民事责任。代理关系的主体包括代理人、被代理人和相对人。 根据《民法通则》第六十四条规定，代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理，是基于被代理人的委托 而发生的代理关系，故委托代理又称为授权代理或意定代理。法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，即 代理人的代理权是基于法律的直接规定而发生的。法定代理主要是为无行为能力人或限制行为能力人设立代理人的方 式。指定代理是指根据人民法院和有关单位依法指定而发生的代理关系，即代理权的产生是基于上述单位的指定，故 称指定代理。

　　代理关系有如下法律特征： (一) 任。

　　(二)代理人以被代理人的名义进行代理行为 代理人只有以被代理人的名义进行代理行为，才能为被代理人取得权利、设定义务。如果代理人以自己的名义为法 律行为，这种行为是代理人自己的行为而非代理行为，其所设立的权利与义务也只能由代理人自己承受。代理的这一 特征使代理关系和行纪关系区别开来。

　　(三)代理主要是实施法律行为 代理人代被代理人实施的行为主要是法律行为，所以通过代理行为，必然在被代理人与相对人之间发生一定的法律 关系，或者变更、终止被代理人与相对人之间的已经存在的民事法律关系。

　　(四)被代理人对代理行为承担民事责任 代理人不能擅自变更或扩大代理权限。代理人超越代理权限的行为不属于代理行为，被代理人对此亦不承担责任

　　二、土地登记代理的涵义与基本原则

　　(一)土地登记代理的涵义

　　土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记咨询、代理等业务服务，并由委托人直 接承担相应的法律责任的经营活动。 土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴国家于 2003 年开始实行土地登记代理人员职业资 格制度，从事土地登记代理的人员和机构必须取得国家规定的土地登记代理资格。土地登记代理是为适应土地市场的发展而产生的，对规范土地登记行为，促进土地市场的发展和完善是十分重要而且相当必要的。伴随着中国土地市场 的蓬勃发展，土地登记代理事业必将会有广阔的空间。

　　(二)土地登记代理的基本原则

　　1.合法原则

　　土地登记代理机构和土地登记代理人在承接土地登记代理业务时，必须遵守国家的有关规定，在国 家法律、法规、政策允许的服务项目范围内及核准的经营范围内从事代理活动，提供代理服务;不得从事国家法律、 法规、政策禁止的服务项目。

　　2.平等自愿原则

　　3.公平公正原则

　　4.等价有偿原则

　　给予适当的服务费。

　　5.诚实信用原则 或签订虚假合同，

　　6.保密原则 的资料。

　　题目：关于代理关系的法律特征，下列说法不正确的是( )。

　　A.代理人在代理权限范围内实施代理行为

　　B.代理人以自己的名义进行代理行为

　　C.代理主要是实施法律行为

　　D.被代理人对代理人承担民事责任

　　答案：(B )

　　在土地登记代理过程中，土地登记代理机构和土地登记代理人有权要求委托人提供与代理业务相关 在行使权利、履行义务的过程中，土地登记代理机构及其代理人与委托人应当遵循诚实信用原 则。任何一方都应当诚实守信，善意地行使权利、履行义务，不得有欺诈等恶意行为，不得弄虚作假，提供不实信息， 合同法规定，民事合同当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 土地登记代理机构及其代理人与委托人属于民事法律关系，法律地位平等。 等价有偿是市场经济的基本原则，作为一种，中介服务，土地登记代理所交换的是一种特殊商品——服务，土地登记代理机构及其代理人提供给委托入相应的服务时，委托人应当按照其所提供服务的质量和数量