二、土地登记制度

　　(一)契约登记制度

　　契约登记制度由法国首创，故又称“法国土地登记制度”，英国、美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度。 其主要特点为：

　　1.采用意思主义立法 土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。

　　2、采取形式审查主义 土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，而只进行形式审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以 审查，不过问土地权利是否真实等事项。

　　3、登记无公信力已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的 归属。

　　4.登记无强制作用土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。

　　5.登记簿的编成采取人的编成主义。

　　6.不颁发权利凭证土地登记机关只在土地登记簿上登记，不向土地权利人颁发权利凭证。

　　7.土地权利以动态登记为主土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记，仅对土地权利现在状态的登记为静态 登记，对土地权利变动事项的登记为动态登记，后者为登记的主要状态。

　　(二)权利登记制度

　　1、采用形式主义立法土地登记是土地权利变动的生效要件，土地权利的取得或变动不经登记不发生效力。

　　2.采取实质审查主义土地登记机关审查土地登记申请人提交的文件。

　　3.登记有公信力土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记本身有瑕疵，土地登记簿上记载的土地权利变动事项按 照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不负返还义务。

　　4.强制性登记一切土地权利的发生和变更均必须登记。

　　5.登记簿的编成采取物的编成主义土地登记簿以土地为标准，另外按照登记的先后顺序编成。

　　6.不颁发权利凭证登记机关只在登记簿上登记，不向土地权利人颁发土地权利凭证。

　　7.土地权利人以静态登记为主土地均应先登记现在的权利状态，待变动时，再登记变动时的状态。

　　(三)托伦斯登记制度

　　1、初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态

　　2.登记有公信力土地权利一经登记，便有不可推翻的效力。

　　3.土地登记机关负有赔偿责任

　　4.采取实质审查主义 登记机关对土地登记进行实质性审查，并可要求经公告后方准予登记。

　　5.颁发权利凭证

　　6.登记簿上的编成采取人的编成主义

　　7.地籍图可辅助说明登记薄的内容。

　　8.负担登记土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记。

　　9.土地经登记后，如有处分或设定负担以及其他各种法律行为，须依照法定的契约方式，订立契约

　　(四)我国的土地登记制度

　　1.采用形式主义立法

　　2.采取实质审查主义 土地登记机关对登记义务人提出的土地登记申请，不仅要审查申请所必须具备的形式要件，而且还要对所申请登记的 权利或权利变动事项是否符合国家的有关法律和政策、能否成立进行审查

　　3.登记有公信力 土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记在土地登记簿上的土地权利或权利变动事项按照实体法不成立或无效， 对于善意取得土地权利的第三人仍然有法律效力，善意第三人取得的土地权利不可推翻，不负返还义务。

　　4.强制性登记

　　除国家土地所有权外，一切土地权利均须进行初始土地登记;初始土地登记后土地权利的变更均须进行变更土地登记。

　　5.登记的编成采取物的编成主义

　　6、颁发权利凭证

　　7、土地登记不仅登记土地权利的静态，而且登记土地权利的动态

　　8、土地登记不及地上的建筑物和附着物

　　9.土地登记机关

　　题目：东南亚国家采用的土地登记制度是()。

　　A.契约登记制度 B.权利登记制度 C.托伦斯登记制度 D.实体登记制度

　　答案：(C)

　　题目：托伦斯登记制度为()托伦斯所创。

　　A.美国人 B.法国人 C.澳大利亚人 D.德国人

　　答案：(C )

　　题目：契约登记制度为()首创。

　　A.美国 B.法国 C.澳大利亚 D.德国

　　答案：(B)