不同类型的土地登记在登记的具体程序上虽然不尽相同，但总体上，土地登记的基本程序可分为土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发证书五个步骤。关于地籍调查的内容请详阅《地籍调查》教材，本书不再赘述。

　　第一节 土地登记申请

　　一、土地登记申请

　　土地登记申请是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机关申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。土地登记申请是土地登记程序的第一步。除了个别类型的土地登记如因街道名称、门牌号改变而进行的变更登记等不需要土地权利人申请，由土地登记机关直接在土地登记簿上进行变更登记外，一般的土地登记类型均需要土地权利人或权利变动当事人向土地登记机关提出申请，即向土地登记机关发出要求登记其土地权利状况或权利变动事项的意思表示。

　　二、土地登记申请人及申请方式

　　土地登记申请人为是土地权利人或者土地权利变动的当事人，包括自然人、法人和其他组织三种类型。其中法人和其他组织均可直接申请，而自然人中，只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请，而必须由其法定代理人代理申请。因土地价值重大，土地登记是国家对土地权利状况或土地权利变动状况在法律上的确认，登记正确与否事关土地权利关系人乃至整个社会利益，限制民事行为能力人和无民事行为能力人由于年龄、智力和精神健康状况的缘故，不能很好地理解自己的行为，理智地处理自己的事务和维护自己的权益，或他人其土地登记申请行为有可能会给自身造成重大损失。为弥补限制民事行为能力人和无民事行为能力人在民事行为能力上的缺陷，土地登记对其施予救济，规定只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无民事行为能力人不可以直接申请土地登记，而必须由其法定代理人代理申请土地登记。限制民事行为能力人和无民事行为能力的法定代理人由其监护人担任。

　　土地登记申请人不管是自然人、法人还是其他组织，也可以委托代理人代理申请。委托代理是基于被代理人的授权而发生的代理，委托代理土地登记申请，代理人和被代理人必须签定《土地登记委托书》(参考样例见表2-1)，如委托专业土地代理人或代理机构代理，则应签署《土地登记委托代理合同》。《土地登记委托书》和《土地登记委托代理合同》是委托代理法律关系成立的要件，委托书中应明确载明代理的范围和权限，代理人应当按照授权书上约定的内容，办理代理事项。凡是代理人在代理授权范围内进行的行为，均直接对被代理人产生效力。

　　土地登记申请的代理除了法定代理、委托代理外，还有一种特殊的情况——指定代理。这是根据人民法院或者有关机关的指定而发生的代理。指定代理中，代理人的代理权限要根据法律规定和指定机关的指定来确定。