一、基本概念

　　集体土地所有权和集体土地使用权变更登记是对经登记的集体土地所有权和集体土地使用权的权属变更进行的土地登记。

　　二、法律特征

　　(一)集体土地所有权和集体土地使用权权属的变更受到诸多限制

　　目前，按照我国的法律和政策，集体土地所有权和集体土地使用权变更仅限于以下几种情况：

　　1.农用地调整;

　　2.土地征用;

　　4.四荒地集体土地使用权的变更;

　　5.农民集体内部成员之间的宅基地变更;

　　6.乡(镇)村企业因破产、兼并等产生的集体土地使用权变更。

　　(二)集体土地所有权变更

　　1、集体土地所有权变更为国有土地所有权

　　(1)国家对农民集体全部进行移民安置并调剂土地后，迁移农民集体原有土地变更为国家所有。

　　(2)因国家建设征用土地，农民集体建制被撤消或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，变更为国家所有。

　　(3)全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的，办理有关手续后，被兼并的原农民集体企业使用的集体所有土地变更为国家所有。乡(镇)企业依照国家建设征用土地的审批程序和补偿标准使用的非乡(镇)村农民集体所有的土地，变更为国家所有。

　　(4)《六十条》公布时起至1982年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时止，全民所有制单位和城镇集体所有制单位使用的原农民集体所有的土地，有下列情形之一的，变更为国家所有：①签订过土地转移等有关协议的;②经县级以上人民政府批准使用的;③进行过一定补偿或者安置劳动力的;④接受农民集体馈赠的;⑤已购买原集体所有的建筑物的;⑥农民集体所有制企事业单位转为全民所有制单位或者城镇集体所有制单位的。

　　(5)1982年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年《土地管理法》开始施行时止，全民所有制单位、城镇集体所有制单位违反规定使用的农民集体土地，按照有关规定清查处理后仍由全民所有制单位、城镇集体所有制单位使用的，变更为国家所有。

　　2、不同集体之间的土地所有权变更

　　(1)根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权。①由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的;②由于土地开发、国家征地、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的;③由于农田基本建设和行政区划等原因重新划定土地所有权界限的。

　　(2)《六十条》公布时起至1982年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时止，乡(镇)或村办企事业单位使用的集体土地，有下列情况之一的，分别属于该乡(镇)或村农民集体所有：①签订过用地协议的(不含租借);②经县、乡(公社)、村(大队)批准同意，并进行了适当的土地调整或者经过一定补偿的;③通过购买房屋取得的;④原集体企事业单位体制经批准变更的。

　　(3)1982年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年《土地管理法》开始施行时止，乡(镇)或村办企事业单位违反规定使用的集体土地按照有关规定清查处理后，乡(镇)、村集体单位继续使用的，可变更为该乡(镇)或村集体所有。

　　(三)“四荒”土地使用权的变更

　　1.承包、租赁、拍卖“四荒”使用权，最长不超过50年。

　　1.通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒”土地使用权，经依法登记取得土地使用权证书的，在规定的使用期限内可以依法转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。对于实行承包、租赁和股份合作方式治理的，可以依法继承、转让或转租;对于购买使用权的，依法享有继承、转让、抵押、参股联营的权利。

　　(四)农民集体内部成员之间的宅基地变更

　　1.由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请，经村民大会讨论通过，村民委员会审核同意，报乡(镇)人民政府批准。

　　2.农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地。

　　3.出卖或出租建房用地的，限期将土地退回集体，没收全部所得款项，并处以罚款。

　　(五)土地开发整理涉及的农用地调整

　　1.自然人、法人或者其他经济组织开发、整理、复垦集体土地，原土地所有权不变。

　　2.权属调整要经过批准。

　　1.除飞地、插花地外，土地开发整理项目区范围内的土地使用权原则上不作调整。对确需调整的，应由双方所有权人签订土地调整协议。对需要调整的土地使用权、承包经营权，位置应尽量与开发整理前保持一致或大致相当。农民集体土地承包经营权发生调整的，应当经村民委员会2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意，并报乡人民政府和县级农业行政主管部门批准。

　　4.开发照例项目竣工后及时开展土地变更调查，办理土地变更登记。

　　三、登记要点

　　(一)申请

　　1.申请人

　　集体土地所有权和集体土地使用权变更登记的申请人为集体土地所有权和集体土地使用权权属变更前后的权利人。

　　2.申请时限

　　根据《土地登记规则》第四十七条规定，集体土地所有权和集体土地使用权变更登记应在接到有关协议批准文件后30日内办理。

　　3.申请人应当提交的权属证明文件

　　(1)集体土地所有权变更登记应提交的权属证明文件：

　　①原《集体土地所有权证》;

　　②《农用地交换调整协议》;

　　③《农用地交换调整批准文件》;

　　④土地征用协议及批准文件;

　　⑤其他证明文件。

　　(2)集体土地使用权变更登记应提交的权属证明文件：

　　①原《集体土地使用权证》;

　　②《集体土地使用权转移协议》;

　　③《转移协议批准文件》;

　　④其他证明文件。

　　(二)权属审核

　　1.对申请人的审核

　　(1)申请人应与集体土地所有权和集体土地使用权权属变更有关协议的签定和协议批准文件被批准方一致;

　　(2)土地证书的权利人应与集体土地所有权和集体土地使用权变更前的权利人一致。

　　2. 集体土地所有权和集体土地使用权的转移应符合国家政策的规定，仅限于土地征用;农用地交换调整、集体“四荒”土地使用权的流转、宅基地在农民集体内部成员之间的转让及乡(镇)村企业因破产、兼并等产生的集体土地使用权转移。

　　3. 通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权转让的，其土地使用期限应小于使用期限减去已使用期限。

　　(三)注册登记与核发证书

　　集体土地所有权和集体土地使用权变更登记涉及到土地所有权和土地使用权的变更，因此，其变更登记需报县级人民政府批准，经县级人民政府批准后,方可进行注册登记。

　　1.集体土地所有权和集体土地使用权整宗地发生权属变更的，在原《土地登记卡》上进行;集体土地所有权和集体土地使用权权属变更使宗地面积、地号、图号改变的，在新建《土地登记卡》上进行登记。

　　2.收回并注销原《集体土地所有权证》或《集体土地使用权证》，土地登记人员依据《土地登记卡》填制《集体土地所有权证》或《集体土地使用权证》，并由土地登记机关代表政府核发给集体土地所有者或集体土地使用者。