我国的土地登记有着悠久的历史，它是历代土地管理的基础，和封建政府的立国之本。据史料记载，早在公元前4000年至公元前2000年的黄帝、大禹时即有平水土，划九州，辨土质，定田等，制赋则的记载，已开创清理地籍订定赋则之先河。并设置了名曰“太常”的负责绘制人文地理图、丈量划分田地的官员。《周礼》、《禹贡》等书都有关于土地分类和土地评价思想的记载。

　　秦始皇曾大规模清查地籍，“令黔首自实田”。黔首自实田，是秦代清查土地数量、扩大赋税来源的办法。秦始皇31年(公元前216年)，宣布命令“黔首自实田”，即令平民自报所占土地面积，自报耕地面积、土地产量及大小人丁。所报内容由乡出人审查核实，并统一评定产量，计算每户应纳税额，最后登记入册，上报到县，经批准后，即按登记数征收。此前著名的改革家商鞅还在秦国推行了包括土地制度在内的改革。提出了“算地”和“定分”的主张。“算地”就是对土地进行全面的调查核算，以作为制定土地政策的客观依据;“定分”就是用法律形式确认地主或平民对土地占有的“名分”，确认土地所有权。这些实际上都是土地登记的内容。

　　宋代有量田之事，则方田与首实两法，同时并举。北宋的王安石在发起并实施著名的变法中规定：(1)以东西南北各千步为一方，相当41顷66亩160步，四周立标确界;(2)每年9月，由县令、县佐分地计量，根据土质划为五等，半年后制成土地凭证;(3)以后各家分产、买卖等，均以所方之田为证。此做法与现今的调查、确权、登记、发证十分相似。

　　元代行经理之法。经理法是元时清查土地的方法。元仁宗延佑元年(1314年)，采纳铁木迭奏议，实行经理法。通过张榜，做到家喻户晓。限40天内，各家将所有田产及应纳田赋自行向官府呈报。并规定若有隐瞒，许人告发，告发属实，或杖或流，所隐田产没收归官。

　　明朝初期，令民自实田，汇为图籍。朱元璋举行了大规模的土地丈量和人口普查，按照田地土丘块，要求业主登记、定税、编制图册。把全国各个地区被分割成零碎小块的土地，都按地权所有将其四至、形状、土质等级等详细地登记下来，形成了具有历史意义的鱼鳞图册和赋役黄册制度，完成了六百年来若干朝代若干政治家所不能做到的事情。

　　清朝进行了大量的地形测量和地图编绘工作。康熙四年(1665年)，各地奉文清丈，历时五年，填造鱼鳞图册，归户办粮。为在全国推行地丁合一、摊丁入亩提供了条件，为“康乾盛世”创造了基础。

　　辛亥革命结束了中国两千多年的帝制，孙中山先生提出“平均地权”的主张。1914年民国北洋政府成立了“经界局”;1922年颁布“不动产登记条例”;1927年开始注意土地测量和登记; 1930年6月30日公布《土地法》，该法第二编专门规定土地登记内容，如，明确要对土地及其定着物的权利进行登记和变更登记，登记的土地权利包括土地所有权、地上权、永佃权、地役权、典权和抵押权;土地权利在登记程序进行中发生争议由土地裁判所裁判等。

　　同期，中国共产党一直高度重视农民的土地问题，把土地登记工作摆在重要位置。1921年7月中共“一大”通过的党纲中提出了土地问题;1927年中共“五大”通过《土地问题决议案》;1928年中华苏维埃政府颁布《井岗山土地法》;1929年出台《兴国土地法》;1931年中央人民委员会第41次常委会通过《土地登记法》，决定“颁发土地证，确定土地所有权。1931年11月27日，中央土地人民委员会(土地部)在瑞金成立，设立“调查登记局”;1947年7月，中共中央制定了《中国土地法大纲》;1949年11月7日，中央人民政府内务部正式成立地政司，把土地清丈、登记、土地证发放作为重要职能。1950年，颁布了《城市郊区土地改革条例》，开始建立以土地清查、地权登记发证等为主要内容的地籍管理体系;1953年6月，中央人民政府委员会通过了《中华人民共和国土地改革法》;1982年5月，决定农业部下设土地管理局，开始在不同类型的县开展了土地调查、土地登记、土地统计工作试点工作;1986年6月25日，《中华人民共和国土地管理法》公布，明确了土地所有权和使用权的确认、登记、发证规定;1986年8月1日，国家土地管理局正式成立。设立了地籍管理司等职能司室，统一管理城乡地籍工作，新的土地登记制度开始构建。1998年4月8日，国务院机构改革组建国土资源部，内设地籍管理司，组织指导土地登记是其重要职能之一。1998年8月29日，九届全国人大常委会第四次会议通过修订后的《土地管理法》，进一步明确国家建立土地调查制度和土地统计制度，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护。目前，已初步形成了包括土地登记持证上岗制度、土地证书定期查验制度、土地登记公开查询制度、土地登记代理制度等在内的土地登记工作制度。土地登记工作开始向依法有序的法制化、规范化和信息化的方向发展。

　　二、土地登记制度

　　当今世界各国的不动产登记制度，虽在具体做法上不尽一致，但大体可分为契约登记、权利登记和托伦斯登记三种基本制度。

　　(一)契约登记制度

　　契约登记制度由法国首创，故又称“法国土地登记制度”，英国、美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度。其主要特点为：

　　1、采用意思主义立法。土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。土地登记只是对抗第三人的要件，即未经登记的土地权利不得对抗第三人。

　　2、采取形式审查主义。土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，而只进行形式审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查，不过问土地权利是否真实等事项。

　　3、登记无公信力。已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。

　　4、登记无强制作用。土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。

　　5、登记簿的编成采取人的编成主义。由于不是强制登记，所以土地登记簿的编成不采用物的编成主义，即不是以土地为标准，而是以土地权利人登记的次序为标准编成。

　　6、不颁发权利凭证。土地登记机关只在土地登记簿上登记，不向土地权利人颁发权利凭证。

　　7、土地权利以动态登记为主。土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记，仅对土地权利现在状态的登记为静态登记，对土地权利变动事项的登记为动态登记，后者为登记的主要状态。

　　(二)权利登记制度

　　权利登记制度发源于德国，故又称“德国主义登记制度”。其主要特点为：

　　1、采用形式主义立法。土地登记是土地权利变动的生效要件，土地权利的取得或变动不经登记不发生效力。换言之，土地权利变动只有到土地登记机关办理登记后，才产生法律效力。

　　2、采取实质审查主义。土地登记机关不仅审查土地登记申请人提交的文件资料等登记所必备的形式要件，而且对土地权利变更的原因和事实以及是否符合有关法律规定等进行实质性审查。

　　3、登记有公信力。土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记本身有瑕疵，土地登记簿上记载的土地权利变动事项按照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不负返还义务。

　　4、强制性登记。一切土地权利的发生和变更均必须登记。

　　5、登记簿的编成采取物的编成主义。土地登记簿以土地为标准，另外按照登记的先后顺序编成。

　　6、不颁发权利凭证。登记机关只在登记簿上登记，不向土地权利人颁发土地权利凭证。

　　7、土地权利人以静态登记为主。土地均应先登记现在的权利状态，待变动时，再登记变动时的状态。