土地登记代理执业风险防范

　　所谓土地登记代理执业风险是指土地登记代理人 因在执业过程中未能完成代理事项或未能正确履行代理职责所要承担的法律责任。它主要表现为因代理违约而产生的违约风险、因代理失败或代理不当而产生的风险等。虽然典型的土地登记代理纠纷案例并不多见，但其潜在的执业风险业内人士应予以足够的重视。

　　土地登记代理风险的成因

　　产生土地登记代理风险的原因是多方面的，从根本上说，主要来源于委托人、土地登记代理人及其代理机构自身和土地登记代理人的执业环境三个方面。

　　因委托人产生的风险因素

　　1.委托人的委托意向。委托人委托代理人进行土地登记的初衷各有不同，有的是因为不了解土地登记法律法规，希望通过土地登记代理人的指导和帮助以降低登记风险，防止权属纠纷和权益受损。有的委托人则是为了谋求不正当利益。土地登记代理人只能严格按规范化的工作程序履行代理职责，土地权利人适时提供真实、完整的权属依据资料，则代理风险一般不高。委托人的委托代理意向与土地登记相关法律、法规和土地登记机关的要求偏离度越大，意味着代理人完成代理工作的可能性越低，其执业风险就越大。

　　2.委托人的合作态度。有的委托人的土地登记意识并不差，但不是很理解土地登记代理工作的特殊性。他们虽然签订了土地登记代理协议，但对土地权属纠纷处理结果、界址争议最终解决方案的选择权等等，往往有倾向性要求。在诸多目的驱使下，他们往往认为可以通过一次代理，达到全程代理的目的，因而不对代理人进行有效的配合，从而使土地登记代理人违约风险增加。

　　因土地登记代理人及其机构产生的风险因素

　　1.执业人员的职业道德水平和专业胜任能力。土地登记代理执业人员的专业能力和职业道德水平直接影响其工作态度、代理质量和代理结果。有的土地登记代理机构及个别土地登记代理人在利益动机的驱使下，为谋求眼前利益，往往不顾国家法律法规，为委托人提供背离其执业道德的服务。

　　同时，土地登记代理人作为服务中介，必须具备一定的专业技能。如果执业人员不具备专业能力，不能把握实际操作的环节，遇到各种复杂问题无力解决，就将使执业质量无法得到保证，执业风险难以控制。

　　2.土地登记代理机构执业质量监控体系。土地登记代理机构自身要有健全的质量控制体系，包括土地登记代理的工作规程、工作底稿的编制与审核，土地登记代理人与助理人员的工作分工，重要土地登记代理文书的多级复核制等等。目前我国大多数土地登记代理机构显然不具备规范严密的内部质量监控体系，这就给风险的发生提供了契机。