变更地籍调查概述

　　变更地籍调查是在初始地籍调查的基础上进行的，当土地登记内容变更时，应及时对变更宗地进行的调查，变更地籍调查是日常性的工作。初始土地登记后，对一宗土地上新确认的土地所有权、使用权和土地他项权利进行的土地登记称为设定登记，设定登记发生在初始土地登记之后，它属于变更土地登记。因此，对设定登记宗地进行的地籍调查也是变更地籍调查的范围。变更地籍调查是指在完成初始地籍调查之后，为满足变更土地登记和设定登记的要求、适应日常地籍工作的需要及保持地籍资料现势性而进行的土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和土地利用现状的调查。通过变更地籍调查，不仅可以使地籍资料保持现势性，还可以提高地籍成果精度，逐步完善地籍内容。变更地籍调查的工作程序与初始地籍调查的工作程序相似，因变更地籍调查的面积要远远小于初始地籍调查，因此，其工作程序相对简单。变更地籍调查的内容包括：变更权属调查、变更地籍测量。

　　一、变更地籍调查的作用与特点

　　初始地籍建立后，随着社会的发展，土地权属状况将发生变化，新增城镇建设用地的增加，土地可能被分割或合并，地上建筑物也越来越多，用途不断地变化，房地产的继承、转让、抵押等活动更加频繁，这就要求地籍管理者能积极作出反应，对地籍信息进行及时变更，以达到维持社会秩序、保障经济活动正常运行的目的。

　　1.变更地籍调查的作用

　　变更地籍调查除为满足变更土地登记和设定登记的要求而进行正常的地籍调查外，还必需不断地消除初始地籍资料中的错误，这也是初始地籍建立后一段时间内地籍变更工作的一部分，因此变更地籍调查是保持地籍资料现势性的重要手段。除此而外，还有以下作用：

　　① 检查、补置、更正实地界址点位。

　　② 核实、更正、补充相关地籍资料。

　　③ 逐步消除初始地籍中可能存在的差错。

　　④ 提高地籍测量成果的质量。随着土地权利的变更，要逐步用高精度的变更测量成果替代原有精度较低的成果，使地籍资料跟上社会经济的发展，能满足新的需求。

　　2.变更地籍调查的特点

　　变更地籍调查技术、方法与初始地籍调查基本相同，但又有其下列特点：

　　① 变更分散、发生频繁、调查范围小。

　　② 政策性强、精度要求高。

　　③ 变更同步、手续连续。进行了变更测量后，与本宗地有关的表、卡、册、证、图均需进行变更。

　　④ 任务紧急。土地权利人提出变更申请后，需立即进行变更调查、变更测量，才能满足土地权利人的要求。

　　由此可见，变更地籍调查是地籍管理的一项日常性工作。变更权属调查和变更地籍测量通常由同一个外业组一次性完成。

　　二、地籍变更的内容

　　地籍变更的内容主要是宗地信息的变更。包括界址发生变化宗地信息的变更和界址未发生变化宗地信息的变更。

　　1.界址发生变化宗地信息的变更指城镇地籍变更时，宗地的界址信息发生了变更。如：新增划拨国有土地、新增出让国有土地、由于各种原因引起的宗地分割和合并、土地权属界址调整、城市改造拆迁、土地整理后的宗地重划、宗地的边界因洪水冲积作用或泛滥而发生的变化、其他变更。

　　2.界址未发生变化宗地信息的变更指地籍变更时，土地权利主体、面积、座落、用途、使用条件、等级、价格、建筑物、构筑物、他项权利等发生了变更，而宗地的界址信息未发生变更。如：继承土地使用权、交换土地使用权、整宗转让国有土地使用权、收回国有土地使用权、违法宗地经处理后的变更、宗地内新建建筑物、拆迁建筑物、改变建筑物的用途、房地产的转移或抵押、土地权利人申请精确测量界址点的坐标或精确测算宗地的面积、宗地内地物及地貌的改变、土地权利人更名、土地利用类别和土地等级的变更、行政管理区(县、乡、镇)和地籍管理区名称的改变、宗地编号和土地登记册上编号的改变、宗地所属地区的区划的变动、宗地位置名称的改变、其他变更。

　　三、变更地籍调查的准备

　　变更地籍调查的技术、方法与初始地籍调查基本相同。在开展变更地籍调查工作之前，除了要做好各种资料的准备工作之外，还应检查和核实其变更的合理性。

　　1.资料的准备

　　变更土地登记申请书、本宗地的原有地籍图及宗地图的复印件、本宗地及相邻宗地的地籍档案复印件、有关的界址点坐标、必要的变更数据的准备(如分割放样元素的计算)、变更宗地附近测量控制点成果(坐标、点之记或点位说明、控制点网图)。

　　2.表格的准备

　　变更地籍调查通知书、变更地籍调查表。

　　3.其它准备

　　变更调查所用的工具、文具、仪器等。