综合题[共4题，共50分。其中(一)题10分，(二)题l0分，(三)题12分， (四)题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式

　　(1)某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币，该区域的商品房价格每平方米1万元人民币，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值大约是多少?

　　(2)在那些情况下不适合用市场法评估房地产价格?

　　(3)1993年购入一套设备，账面原值100万元，1996年花费4万元更新，1999年又用5万元改进其功能，预计尚可使用10年。该设备正常运作需要10人，年均工资6000元/人，材料消耗折合人民币100万元，能耗折合人民币10万元。目前的新式设备仅需7人，且料耗和能耗，均可节约10%。另外，从1993年至2001年间年物价上涨率10%，规模指数0.7，适用折现率8%，所得税率33%。(P/A，8%，10)=6.710要求：根据以上资料估算该设备2001年的价格

　　(4)HP公司因销售货物，于2004年2月5日收到甲公司开出的一张带息商业汇票，面值为120万元，期限为6个月，票面利率为8%，贴现率为9%，2004年5月10日，某评估公司接受委托对HP公司进行评估。(每月按30天计算)要求：该商业汇票的评估值为多少万元?

　　参考答案

　　综合题[共4题，共50分。其中(一)题10分，(二)题l0分，(三)题12分， (四)题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式

　　(1) :

　　该房地产的现时价值约为3600万元人民币。

　　900×4=3600(万元)

　　依据和理由：上述评估结果是依据了房地产评估中的最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理;其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产评估应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切值应该是3600万元减去拆除旧建筑物费用后的价值。(2) :

　　在下列情况下，市场法往往难以适用：

　　①没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区;

　　②对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等;

　　③对那些很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等;

　　④风景名胜区土地;

　　⑤图书馆、体育馆、学校用地等。(3) :

　　(1) 用物价指数法确定设备的重置全价

　　1993年投资的现行成本=100(1+10%)8=214.4万元

　　1996年投资的现行成本=4(1+10%)5=6.44万元

　　1999年投资的现行成本=5(1+10%)2=6.05万元

　　重置全价=214.4+6.44+6.05=226.89万元

　　(2) 用综合年限法确定有形损耗率

　　加权更新成本之和=214.4×8+6.44×5+6.05×2=1759.5万元

　　加权投资年限=加权更新成本之和/更新成本之和=1759.5/226.89=7.755年

　　有形损耗率=加权投资年限/(加权投资年限+尚可使用年限)×100%=7.755/(7.755+10)=43.68%

　　(3)确定功能性贬值

　　功能性贬值=年超额运营本(1-所得税率)(P/A，i，n)=((10-7)0.6+100×10%+10×10%)×(1-33%)×(P/A，8%，10)=57.545万元

　　(4) 确定该设备的评估价值

　　评估价值=重置全价-有形损耗-功能性贬值=226.89-226.89×43.68%-57.545=70.24万元(4) :

　　(1)票据到期值=120+120×8%×6÷12=124.8(万元)

　　(2)贴现期为180-95=85(天)

　　贴现息=124.8×9%÷360×85=2.652(万元)

　　(3)该商业汇票的评估值=124.8-2.652=122.148(万元)