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资产评估师考试《资产评估》重点知识:房地产的特性

来源 :中华考试网 2016-12-23

  房地产是土地和房屋及其权属的总称。

  我国《城市房地产管理法》规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”同时,土地的区位决定了房屋的位置,直接影响到房地产的价格,因此,在房地产评估中,通常评估房地产的整体价值。

  房地产一般具有如下特性:(熟悉)

  1.位置固定性。

  2.供求区域性。

  3.使用长期性。

  4.大量投资性。

  5.保值与增值性。

  一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因,其价值会逐渐减少。

  而从长期来看,土地的价值呈上升走势。

  (1)由于土地资源的有限性和固定性,制约了对房地产不断膨胀的要求,特别是对良好地段物业的需求,导致价格上涨。

  (2)对土地的改良和城市基础实施的不断完善,使土地原有的区位条件改善,导致土地增值。

  6.投资风险性。

  房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业,同时房地产投资风险也比较在。主地产投资的风险主要来自三个方面:

  (1)房地产无法移动,建成后又不易改变用途,如果市场销售不对路,容易造成长期的空置、积压。

  (2)房地产的生产周期较长,从取得土地到房屋建成销售,通常要 3-5 年的时间,在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化,都会对房地产的投资产生影响。

  (3)自然灾害、战争、社会动荡等,都会对房地产投资产生无法预见的影响。

  7.难以变现性。

  由于房地产位置固定性、用途不易改变等,房地产不像股票和外汇那样,可以迅速变现,其变现性较差。

  8.政策限制性。

  房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。

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