2016资产评估师考试《资产评估》考点及例题：土地使用权评估

　　土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地资产的价格类型　1、基准地价2、标定地价3、土地使用权出让底4、转让价格5、出租价格6、其他价格(土地交易成交价格、抵押价格)

　　影响地产价格的因素1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素

　　土地使用权评估的原则(一) 替代原则(二)最有效使用原则(三)变动原则(四)供需原则(五)贡献原则

　　土地权属的类型(一)土地所有权(二)划拨土地使用权(三)出让土地使用权(四)集体土地所有权土地权属处置方式　1、出让方式2、直接投资入股方式3、租赁方式

　　成本法评估的步骤　1、估算土地取得费。2、估算土地开发费。3、估算税费。　4、估算利息。5、估算利润。6、估算土地增值收益。7、估算土地使用权评估值

　　建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。

　　建筑物评估的特性(一)建筑物价值的内涵复杂性的特点(二)建筑物产权受土地使用权年限的制约(三)建筑物功能、用途及评估方法

　　建筑物评估时需考虑的因素1、物理因素 这是建筑物价格的决定因素。2、环境优劣的影响外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。3、经济地理因素 在我国政治经济文体发展极不平衡。4、新旧程度 土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。5、用途6、产权7、政策因素 国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。8、供需状况9、其他因素 如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。建筑物评估的原则(一)替代原则(二)最有效使用原则(三)供需原则(四)房地合一原则

　　建筑物成本的构成1、建筑安装工程费2、前期费用3、其他费用4、间接费用5、合理利润6、资金成本7、税金

　　市场法评估建筑物的程序1、资料收集。2、选择作比较的交易实例。3、交易行为的补正。4、交易日期的修正。5、区域因素的修正。

　　残余估价法运用的方法原理是是首先得到房地合二为一的价值，减去土地的价值得到建筑物的价值，再细分在建筑物评估过程中，首先得到房地合二为一的收益，减去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通过一定的折现方式折现，确定建筑物质的价格。