知识点：在建工程评估的主要方法

　　(一)在建工程评估的主要方法

　　1.形象进度法(掌握)

　　思路：

　　选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。

　　计算公式：

　　在建工程价值=建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×(1-折扣率)

　　其中在建工程建造完成后的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估。

　　工程形象进度百分比=(实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量)/总工程量×100%

　　2.成本法

　　思路：

　　按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。

　　公式：

　　在建工程价值=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税

　　3.假设开发法

　　思路：

　　与房地产评估假设开发法道理是相同的，就是房地产建成之后，如果卖了，就有售楼价，售楼价把后面的都减去，剩下的就是在建工程的价值。

　　公式：

　　在建工程价值=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)

　　(二)在建工程评估方法的选择

　　1.整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估。

　　2.对于实际完成工作量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法进行评估。

　　3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。